Что такое строительная экспертиза и чем она отличается от аудита, обследований и консультирования
1. Проблема в толковании термина «строительная экспертиза».
В сложившейся практике этим термином могут называть довольно большой перечень видов деятельности, помимо самой экспертизы: от консалтинга до технических обследований, строительного мониторинга и жёстко регламентированной проверки проектной документации, например.
Почему так происходит?
У них действительно много общего – во всех случаях речь идёт о строительной сфере; исполнители должны обладать специальными знаниями и оборудованием; для выполнения многих из этих работ нужны исследования и программное обеспечение, используются нормативно-правовые акты и технические регламенты; исполнитель должен иметь опыт и портфель проектов, доказывающий его компетентность.
Тогда в чём разница и почему нельзя называть их «строительной экспертизой»?
Отличие – в целях. В зависимости от них, мы понимаем, что это за деятельность, какие типы работ нужны, какая ответственность у исполнителя и как должен выглядеть ожидаемый результат.
Обязательный признак строительной экспертизы – наличие строительного спора.
Цель – установить или проверить факты.
2. Что же такое строительная экспертиза
Это комплекс исследований по вопросам, связанным со строительством и недвижимостью, с последующей дачей заключения экспертом, необходимого для правового урегулирования конфликта.
Перечислим ряд её отличительных признаков.
Если мы говорим о правоотношениях, спорные моменты по которым решаются без судебных разбирательств, рассматриваются гражданским или арбитражным судом, то это наличие строительного спора, который возникает:
При участии двух и более сторон: физических лиц, юридических лиц, органов государственной власти (в разных сочетаниях), вступивших в правовые взаимоотношения в рамках действующего законодательства или заключенных сделок;
При столкновении интересов между этими сторонами из-за несогласованности действий или отказа от выполнения обязательств;
В случае, когда предметом является недвижимость (здания, сооружения, земельные участки) или вопросы, связанные с ней.
Так как типов сделок или правовых отношений очень много, перечень возможных споров внушителен. Например, наиболее часто они возникают по поводу договора подряда, аренды, купли-продажи, страхования недвижимости.
Если мы говорим об уголовном процессе, то это наличие преследования с предъявленным обвинением по преступлению, связанному со строительством или недвижимостью.
Цель ее проведения - установить или проверить и зафиксировать факты, которые имеют ценность и доказательную силу:
- в арбитражном и гражданском процессе - для решения строительного спора
- в уголовном – также для решения спора, если он имеет место, или для подтверждения или опровержения обвинения.
Факты, которые нужно установить или проверить, фиксируются как вопросы, поставленные перед экспертом, который обязан обладать специальными знаниями и навыками для проведения комплекса исследований. Своё мнение он оформляет в заключении, где указывает предмет анализа и всю информацию по нему: причины возникшего конфликта, рассмотренную исходную документацию, перечень проведённых мероприятий и их итоги. Исполнитель несет не только репутационные риски, но и уголовную ответственность за результат своей работы.
Как следует из названия, проводится до назначения его судом и является добровольной.
В этом случае решаются следующие задачи: получение независимого мнения о спорной ситуации; решение дела без доведения его до судебного процесса, чтобы минимизировать убытки; получение доказательств о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств одной из сторон; необходимость зафиксировать обстоятельства «здесь и сейчас», не дожидаясь назначения суда.
Назначается по решению суда. В этом случае заключение экспертизы является доказательной базой в материалах дела. Исполнитель выступает в роли лица, содействующего осуществлению правосудия.
В зависимости от конкретного случая формируется перечень требуемых исследований и мероприятий, которые необходимо провести, чтобы ответить на поставленные вопросы.
В их состав могут входить виды деятельности, часто принимаемые за строительную экспертизу – оценка достоверности проектной и сметной документации, техническое обследование зданий и сооружений и другие. Далее мы рассмотрим подробно каждый из них.
3. Виды деятельности, не относящиеся к строительной экспертизе
3.1. Техническое обследование зданий и сооружений
Это стандартизированная процедура по оценке технического состояния зданий и сооружений.
Техническое обследование довольно жёстко регламентировано и контролируется государственными органами. Оно проводится только исполнителями с допуском СРО и в соответствии с ГОСТами, Сводами правил и методиками.
Требования к заключению с обязательными к раскрытию разделами установлены ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Если при использовании результатов заключения произойдут неблагоприятные события, вызвавшие угрозу жизни или здоровью людей и/или имуществу физических или юридических лиц, инженер, проводивший обследование и составивший заключение, понесёт уголовную и административную ответственность.
Если оно необходимо для:
- анализа текущего состояния конструкций и их износа, например, для определения фактической стоимости объекта или возможности его дальнейшей эксплуатации;
- понимания необходимости и целесообразности проведения реконструкции, капитального ремонта;
- прочих обстоятельств, в которых нужно определить ситуацию «здесь и сейчас» для последующего принятия решения.
- в качестве периодической проверки (не позднее двух лет после ввода в эксплуатацию и далее раз в 10 лет, кроме некоторых исключений);
- проведения реконструкции и капитального ремонта – тогда заключение относится к исходным данным для составления проектной документации, без которой невозможно получить разрешение на строительство;
- при необходимости оценить риски потенциальных аварий из-за возникших дефектов и повреждений;
- по истечению нормативного срока эксплуатации;
- по предписанию органов государственного строительного надзора.
3.2. Строительное консультирование
Это консультация квалифицированных специалистов по поставленному запросу, назначение которой - предоставление необходимой информации для принятия решения.
Ключевой момент – наличие хозяйственной операции и потребность в информации от специалиста в строительной сфере.
Перечень предметов обсуждения, с которыми можно обратиться за строительным консалтингом, объёмен и открыт, приведём несколько примеров:
Физическое лицо планирует покупку недвижимости или хочет выбрать из нескольких вариантов, но не обладает квалифицированными знаниями или оборудованием и, соответственно, не может принять оптимальное решение.
Девелоперская компания планирует приобрести недостроенный объект и хочет понять в зависимости от его состояния и износа, есть ли смысл его достраивать или логичнее построить всё с нуля.
При планировании инвестпроекта компании требуется профессиональное суждение по отдельному вопросу: выбор подрядчика или поставщика, консультация по функциональности или дизайну зданий и сооружений, оценка отдельного риска в проекте.
Как результат, по итогам исследования и проработки возможных вариантов, специалист формирует своё заключение или отчёт в свободной форме, в котором в формате «вопрос-ответ» предоставляет требуемую заказчику информацию и своё экспертное мнение.
Специалист, оказывающий услуги по консультированию, не несёт юридической ответственности, но имеет репутационные риски. По сути, обращаясь за строительным консалтингом, мы запрашиваем мнение профессионала о той или иной ситуации без разделения с ним возможных негативных последствий за принятые решения. Поэтому критичным является доверие его суждению и опыту и уверенность в его квалификации.
Выбирая компанию-исполнителя, важно обращать внимание на ключевые преимущества – наличие опыта с релевантной базой проектов, актуальных знаний в строительстве, наличие партнёров-экспертов в смежных областях, сертифицированного программного обеспечения, современной приборно-лабораторной базы.
3.3. Строительный финансово-технический аудит
Это независимый мониторинг строительного проекта или экономической деятельности строительного предприятия для своевременного выявления нарушений, которые могут помешать успешному выполнению проекта и достижению поставленных показателей.
Например, кредитная организация может требовать от заёмщика проведения строительного финансово-технического аудита, чтобы:
Снизить свои риски по срыву сроков;
Вовремя отследить недостаточность выделенных средств;
Выявить и устранить мошеннические схемы, которые приводят к растрате выделяемого бюджета или снижению качества работ и материалов.
Или же собственник решает проводить регулярный аудит строительного предприятия для дополнительного контроля своего менеджмента. Тогда целью будет проверка того, что все контракты и решения принимаются в интересах собственника, что намеченный план соблюдается и будет завершён в рамках выделенных средств и сдан вовремя.
Для комплексного анализа используются строительные, финансовые и правовые компетенции компании-исполнителя.
При проведении такого вида аудита изучаются:
Строительный мониторинг может проводиться регулярно, чтобы была возможность видеть прогресс и динамику, вовремя корректировать и устранять отклонения (например, банк больше заинтересован в регулярной проверке, чтобы не возникло неожиданных проблем с вводом в эксплуатацию). Но также проводится и ретроспективно, чтобы сделать выводы о проведённой работе (например, собственник по итогам реализованного проекта хочет проверить действия своего менеджмента).
При этом одной из главнейших задач является качественный анализ потенциальных рисков: технологических, производственных, логистических, финансовых. Чтобы оценить, все ли риски изначально учтены в модели и не появились ли новые в ходе реализации, исполнитель должен:
быть в курсе актуальной информации о рынке;
а также в законодательстве;
и иметь за плечами внушительный опыт.
По итогам аудита выдаётся заключение в свободной форме с описанием его предмета, проведённых исследований, проверенной документации и экспертного мнения в части оценки стоимости, возможности достижения рассчитанной окупаемости проекта и сроков его реализации, полноты учёта рисков с рекомендациями по устранению негативных факторов и замечаний, выявленных в ходе аудиторской проверки.
3.4. Негосударственная экспертиза сметной документации
Это комплекс исследований сметной документации на строительство или реконструкцию для проверки на соответствие количественных, стоимостных и ресурсных показателей сметным нормативам.
В большинстве случаев её суть – подтверждение корректности сметы для получения финансирования. Чаще она проводится при наличии бюджетных инвестиций на разных уровнях.
Однако она может проводиться и добровольно: чаще как тип исследований в составе строительной экспертизы или в формате анализа и проверки сметы в составе строительного финансово-технического аудита или строительного консультирования.
В процессе проверяются: все ли необходимые работы включены в смету, исходя из заложенных технических, технологических, конструктивных, планировочных и прочих решений, методов организации строительства; уровень стоимости материалов относительно рыночных цен и применённые коэффициенты; нормы расходования материалов; трудоёмкость выполнения работ.
Этот вид деятельности может проводиться государственной или аккредитованной негосударственной организацией.
При этом, в отличие от экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, её прохождение является обязательным условием для получения разрешения на строительство только в случае использования бюджетных средств. Для частных проектов она не обязательна. Однако может быть крайне полезна ещё на этапе планирования инвестпроекта для того, чтобы проверить достоверность расчётов и избежать рисков неучтённых расходов.
По итогам проведения негосударственной экспертизы формируется заключение установленной формы (утверждена Приказом Минстрой России от 8 июня 2018 года N 341/пр ) в случае бюджетного финансирования проекта либо свободной формы для частного финансирования, с указанием:
сведений об объекте, предмете, заказчике и лицах, подготовивших документы;
перечня предоставленных материалов;
выводов по результатам рассмотрения сметной документации;
общих выводов о её полноте и достоверности;
рекомендаций при их наличии.
Независимый эксперт, выдающий заключение, несёт не только репутационные риски, но и юридическую ответственность вплоть до уголовной. В случае если некомпетентное мнение стало причиной растраты бюджетных средств, он может быть привлечён за халатность. А в случае доказанного умысла – за организованное хищение по предварительному сговору лиц.
3.5. Негосударственная экспертиза проектной документации
Это проверка проектной документации на соответствие действующим техническим нормам, регламентам и техническому заданию на проектирование.
Этот вид деятельности обязателен согласно требованиям Градостроительного Кодекса РФ для получения разрешения на строительство. И может проводиться государственной или аккредитованной Минстроем РФ негосударственной организацией.
Проведение такой экспертизы регулируется Градостроительным Кодексом, а порядок аккредитации негосударственных организаций – Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 N 1070 (ред. от 26.03.2014).
По итогам её проведения формируется заключение установленной формы (утверждена Приказом Минстрой России от 8 июня 2018 года N 341/пр ) с указанием аналогичных пунктов, что и для заключения экспертизы сметной документации:
сведений об объекте, предмете, заказчике и лицах, подготовивших документы;
перечня предоставленных материалов;
выводов по результатам рассмотрения сметной документации;
общих выводов о её полноте и достоверности;
рекомендаций при их наличии.
ИнженерАль не проводит данный вид деятельности, но подходящая компания-исполнитель может быть найдена через запрос «негосударственная экспертиза проектной документации для получения разрешения на строительство».