По назначению суда Солнечногорского городского суда Московской области специалисты «ИнженерАль» провели комплексную строительно-техническую, оценочную и землеустроительную экспертизу.

Возведение частного дома блокированной застройкой в подмосковном коттеджном поселке обернулось для его владельца серьезным конфликтом с соседом. Хозяин смежного участка не без оснований заявил: часть здания находится на его территории. С иском о признании постройки самовольной и требованием о ее сносе он обратился в Солнечногорский городской суд Московской области, где была назначена комплексная  судебная экспертиза. 

Недовольство владельца земельного участка вызвало то, что 12 кв. м его территории «захватил» сосед, строивший себе дом. К моменту проведения экспертизы зимой 2017 года — это было уже основательное двухэтажное здание: фундамент, стены, крыша, эркеры. Демонтировать такой объект недвижимости — сокрушительный и финансовый, и психологический удар по собственнику.
Был ли у ответчика шанс защитить имущество от сноса? Во многом это зависело от результатов комплексной экспертизы, перед которой суд поставил вопросы:

• Какое фактическое расположение участков истца и ответчика: относительно друг друга, по отношению к смежным участкам, землям общего пользования, окружающим строениям, проездам, ограждениям, а также соответствует ли оно сведениям Государственного кадастра недвижимости?
• Могли ли сведения в ГКН содержать кадастровую или техническую ошибку? Если бы эксперты ее нашли, то им надлежало назвать, кем и когда она была допущена, предложить варианты исправления ситуации.
• О рыночной стоимости принадлежащего ответчику земельного участка и строящегося на нем частного дома.
• О расположении дома на участке ответчика.
• Если экспертиза установит, что строение частично находится на

• участке истца, то необходимо определить:
• занятую соседским зданием площадь;
• рыночную стоимость этой части дома;
• возможен ли демонтаж спорных конструкций без ущерба для третьих лиц;
• возможен ли снос части построек без причинения зданию несоизмеримого ущерба.

Поиск ответов находился в компетенции не одного специалиста. От инженерной компании «ИнженерАль» экспертизу проводили профильные специалисты: геодезист, специалист по оценке стоимости объектов недвижимости, непосредственно строитель. 

Экспертиза наложения объекта недвижимости на соседние земельные участки: ответы от эксперта-геодезиста.

При полевых исследованиях эксперт-геодезист построил планово-высотную геодезическую сеть, выполнил топографическую съемку в масштабе 1:500. Для объектов, указывавших фактическое землепользование, он определил расположение важных отметок. Т.е. точек: угловых и поворотных — для контура строения (стена), оконечных — для ограды из сетки рабицы, концевую и угловую — для металлического декоративного забора. По результатам этих экспертных мероприятий специалист создал инженерно-топографический (контурный) план. На этой схеме он отобразил фактическое расположение заборов, несущей стены, а также угловых и поворотных точек земельных участков, согласно ГКН. Сопоставление показало, что контур строения «заступает» на землю соседа и, соответственно, пересекает границу между владениями истца и ответчика. Выполнив свою часть исследований, эксперт-геодезист установил: в ГКН приведены одни координаты границ участков, на деле они другие. Выяснилось, владения ответчика занимали 51 кв.м на землях истца, из них 12 кв.м находилось под частью здания — эти цифры были ответом на первый пункт Вопроса №5. Таким образом, были нарушены права других лиц (самовольное строительство). Ответив на Вопросы №1 и №4, эксперт геодезист оказался не в силах прояснить ситуацию о возможной ошибке в сведениях ГКН. Суд не передал ему межевые планы, а также другие документы, на основании которых участки истца и ответчика ставились на кадастровый учет. Получить их самостоятельно он не имело права. 

Стоимость земли и частного дома: ответы от эксперта-оценщика.

При расчете стоимости земельного участка ответчика и расположенного на нем строения эксперт воспользовался двумя подходами — затратным и сравнительным. Суть первой методики заключается в определении объема средств, которые будут потрачены на строительство аналогичного объекта. При втором способе изучается рынок недвижимости, чтобы узнать, по какой цене предлагают аналогичные дома блокированной застройки в коттеджных поселках Подмосковья. Стоимость, рассчитанная по затратам, составила: 10,4 млн. руб — дом, 6,4 млн. руб — земля, т.е. всего 16,8 млн руб. При втором подходе — 14,1 млн. руб. Стоимость части строения, оказавшейся на чужом участке, составила 196 тыс. руб.

Возможен ли безболезненный демонтаж: ответ от инженера-эксперта.

Приступив к исследованию здания, строительство которого не завершилось, инженер-эксперт установил, какие конструкции следует демонтировать полностью. В их числе оказались: треть фундамента, чуть больше 50% по площади — внутренних и наружных несущих стен, крыши, перекрытия первого этажа, а также целиком одна из лестниц. Экспертиза возможности частичного демонтажа объекта недвижимости показала, что удаление всего перечисленного наносило бы несоизмеримый ущерб жилому дому. По мнению эксперта, не представлялось возможным провести демонтаж, чтобы не причинить ущерб третьим лицам. Наибольшие потери могли понести еще одни соседи ответчика, ведь их дома имели общий фундамент, несущую стену. Демонтаж строения затронул бы не только участников судебного разбирательства, но и жителей коттеджного поселка. Сколько нелицеприятных эпитетов в свой адрес мог бы услышать истец от соседей, раздраженных шумом от работающей спецтехники, от клубов пыли, грязи. Это бы ухудшило качество окружающей их среды, причинило бы моральный вред. 

Прочитали заключение, в суд не пришли.

У этого разбирательства вышел неожиданный финал. Очередное заседание было намечено уже после составления экспертного заключения. Однако истец на него не пришел, законных представителей не прислал. Это была уже вторая неявка истца, а потому суд решил производство по делу прекратить. Почему истец отказался от своих требований и продолжения тяжбы? На этот вопрос специалисты «ИнженерАль», завершившие насыщенную комплексную строительно-техническую, оценочную и землеустроительную экспертизу, не ответят. Сама же история как назидание: собираетесь строить дом, уточните кадастровые сведения об участке.