Соблюдение строительных норм при реконструкции здания защитило собственника от признания имущества самостроем.

В 2019 году Арбитражный суд г. Москвы приступил к рассмотрению в какой-то степени уже традиционного для города строительного спора. Столичное Правительство и Департамент городского имущества требовали от собственника офисного здания на Складочной улице снести часть постройки. Дуэт истцов на основании поэтажных планов объекта по состоянию на 1998 и 2010 гг. заметил, что его площадь увеличилась на 16 тыс. кв.м.

Пакет исковых требований новизной не отличался: признать объект самовольной постройкой, обязать собственника в месячный срок привести здание в первоначальный вид — т.е. снести лишнее, благоустроить территорию. Истцы, кстати, сами предложили провести экспертизу, и рекомендовали поручить ее проведение специалистам ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ. То ходатайство было удовлетворено, но исполнителем суд назначил нашу компанию.

Сам деловой центр расположен рядом со зданием издательства «Молодая гвардия» недалеко от ст. м. «Дмитровская». Среди арендаторов — компания IBS, считающаяся одним из лидеров отечественной IT-индустрии, Музей техники Apple. Представим, суд удовлетворил бы иск. Названным организациям пришлось искать бы новое место под офисы, под выставочные залы. Ведь истцы требовали привести объект в первоначальный вид. С 1973 года, с момента постройки, и до реконструкции оно представляло собой производственное здание зального типа — один этаж с высоким-высоким потолком.

Легким движением… здание превращается

В конце «нулевых» большинство промышленных предприятий в Москве по назначению уже не использовались. Что из зданий на территории заводов-фабрик не снесли, то перепрофилировали преимущественно под торговые и деловые центры. Описываемый объект на Складочной улице из этой серии.

В ходе реконструкции собственник внутри «коробки» создал дополнительные три этажа, чтобы приспособить их под офисные помещения. Это и привело к увеличению общей площади с 7,9 тыс. кв.м до 24,2 тыс. кв.м. В итоге получилось здание в 5 этажей, включая самый верхний — технический. При этом высота строения не увеличилась. Установив эти обстоятельства, эксперт ответил на первый вопрос суда, в результате чего возник новый объект.

В разбирательстве по поводу самостроя присутствуют типичные вопросы относительно спорного объекта. Ответы на вопросы суда должны содержать выводы о том, считается ли обсуждаемое здание объектом капитального строительства, построено оно с нарушением действующего законодательства или нет, можно ли его переместить без причинения соразмерного ущерба и др.

Судебная экспертиза, понятно, включала в себя выезд на объект для обследования конструкций и коммуникаций здания. Представители истцов, в адрес которых нами были направлены уведомления о дате, месте и времени проведения экспертно-технических мероприятий никого на эту процедуру не отправили. Все действия осуществлялись в присутствии только доверенного лица со стороны ответчика.

Порядок бьет класс

Материалы дела содержали многочисленные документы, подготовленные собственником офисного центра. В свое время он безукоризненно подготовился к проведению реконструкции, провел строительные работы в строгом соответствии с законодательством, потом должным образом осуществлял эксплуатацию здания и всех работавших в нем инженерных систем, что подтверждалось различной документацией. Эти письменные доказательства способствовали наиболее быстрому получению ответов на вопросы суда. 

Во время полевых работ наш сотрудник, скорее, фиксировал соответствия, чем находил какие-либо нарушения. И вот стоит пояснить, почему собственник здания весьма ответственное лицо.

Для анализа нашему эксперту были переданы составленные без нарушений проектная и рабочая документация. Изучив эти «руководства», становилось понятно, что должно получиться после реконструкции.

Анализ исполнительной документации давал понять, как шло строительство. В распоряжении эксперта оказались акты освидетельствования скрытых работ, актами сдачи-приемки выполненных работ, результаты испытаний конструкций на прочность, ППР, исполнительные схемы, общий журнал работ, журнал авторского надзора, журнал бетонных работ, сертификаты соответствия. 

Ко всем этим документам и их содержанию претензий у эксперта не было. Однако опыт показывает, что порой между сведениями «на бумаге» и реальностью — существенная разница. Обследование показало, что все конструкции созданы, как предусмотрено проектом. Никаких дефектов, деформаций, повреждений они не имели. Проведенные экспертом проверочные расчеты показали, что фундамент, элементы покрытий и перекрытий обладают требуемой несущей способностью.

По итогам всех исследований эксперт назвал объект работоспособным, безопасным для людей, не создающим угрозы окружающей среде. Здание имело привлекательный внешний вид за счет вентилируемого фасада с отделкой из керамогранита. Внутри были установлены энергосберегающие лампы, работал питьевой водопровод, исправно функционировали лифты, система кондиционирования воздуха. В случае пожара сработала бы сигнализация, люди покинули бы здание через два эвакуационных выхода. Для пожарной спецтехники было отведено место на прилегающей к зданию обустроенной территории с удобными въездами-выездами.

Собственник здания основательно, обстоятельно, с соблюдением всех действующих норм подошел к реконструкции бывшего промышленного здания. Он создал безопасный по всем аспектам объект капитального строительства, который нельзя ни переместить, ни вернуть в первоначальное состояние. На основе этих и других выводов эксперта суд отказался удовлетворить иск Правительства Москва и Департамента городского имущества.