У владельца недвижимости, которую пытаются признать объектом самовольного строительства, есть две перспективы: по решению суда он с имуществом расстанется или, напротив, узаконит свое право на постройку. Так, например, произошло с одноэтажным зданием автосервиса на территории Московского завода художественных часов. Ликвидировать станцию по обслуживанию автомобилей требовали столичное Правительство и Департамент городского имущества (ДГИ).

Руководство Московского завода художественных часов организовало на своей территории автосервис с мойкой. Производственный объект создали так: застроили грунтовую площадку между двумя одноэтажными строениями, с 1960 года служившими гаражом, складом и лабораторией. В результате получилось одноэтажное здание с помещениями под размещение оборудования, под нужды персонала и обслуживание посетителей.

С реакцией муниципальных властей на эти действия заводское руководство столкнулось в 2019 году. Столичное Правительство и Департамент городского имущества обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. Обе стороны разбирательства ходатайствовали о проведении строительно-технической экспертизы. Ответчик предложил «ИнженерАль» — в январе 2020 года судья нас назначил.

Перед экспертом суд поставил вопросы:

• здание автосервиса — это объект капитального строительства, который без причинения несоразмерного ущерба невозможно перенести?
• изменились ли в период с 2000 по 2020 гг. индивидуально-определенные признаки объекта: площадь, этажность, площадь застройки, объем; и если это произошло, то за счет каких работ и какие помещения в итоге созданы?
• при возведении объекта нарушены ли градостроительные, строительные нормы и правила?
• возможно ли вернуть зданию первоначальный вид, в каком оно было в 2000-м году?
• создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан?

Самострой, скорее, есть.

Отметить надо сразу: автосервис действительно имел признаки объекта самовольного строительства. Истцы последовательно изложили претензии:

• участок под строительство ответчику не выделялся;
• Москомархитектура не утверждала проектную документацию;
• Мосгосстройнадзор не выдавал разрешения на строительство или реконструкцию;
• акт ввода объекта в эксплуатацию не выдавался.

На основании этих фактов Правительство Москвы и ДГИ требовали, чтобы ответчик вернул объекты на территории завода к тому виду, в каком они находились в 2000 году. Этим периодом были датированы технические паспорта БТИ на два отдельно стоящих здания (167 и 173 кв.м). Вот их-то и требовали восстановить, а центральную часть автосервиса снести. 

Прочитали выводы эксперта, иск отклонили.

Обследование объекта наш специалист проводил только в присутствии представителей ответчика. Правительство Москвы и Департамент городского имущества доверенных лиц на судебную строительно-техническую экспертизу не делегировали. Мероприятие давало возможность узнать, как устроено это здание, какого типа фундаменты, из чего созданы основные несущие конструкции, какие в нем находятся помещения. Словом, эти действия позволяли установить индивидуально-определенные признаки объекта. 
Результаты осмотра позволяли сделать выводы о капитальности здания, тем самым, ответить на первый вопрос. Всеми признаками оно обладало: стояло на прочном фундаменте, имело несущий металлический каркас, внутри функционировали инженерные коммуникации — отопление, энергоснабжение, вентиляция. Территория снаружи была благоустроена. Переместить такой объект так, чтобы не причинить ему ущерб, было невозможно, сделал вывод эксперт. 

Отвечая на второй вопрос, эксперт указал, что преобразования последовали после строительных работ, капитального ремонта и перепланировки. Так и возникли новые помещения — холл, коридоры, санузел, моечные и иные служебные, а, кроме того, антресоль.

После реконструкции, и не одной, объект, конечно, изменил свои индивидуально-определенные признаки существенно. Из двух зданий, застроив между ними пространство, сделали одно. Площадь застройки, площадь самого автосервиса и его объем заметно увеличились.

Ответ на третий вопрос потребовал проведения расчетов, чтобы установить соответствие объекта требованиям механической безопасности на момент его строительства. В этом аспекте конструкции здания отвечали всем строительным нормам. Установленным требованиям соответствовали все инженерные коммуникации. Нарушений правил противопожарной безопасности эксперт не обнаружил. Градостроительные нормы также были соблюдены. О незначительных, но легко устранимых недостатках, наш специалист в заключении упомянул.

Ответ на вопрос №3 послужил отчасти «базой» для ответа на вопрос №5. При обследовании объекта эксперт установил, что в автосервисе соблюдены требования по обеспечению:

• безопасных для здоровья человека условий пребывания на объекте;
• безопасности для пользователей объектом;
• пожарной безопасности.

Таким образом, на заключительный вопрос суда эксперт ответил, что при строительстве автосервиса необходимый уровень безопасности был достигнут, а угрозу жизни и здоровья граждан объект не создаёт.

Про вопрос №4 мы не забыли. Он касался возможности вернуть объекту первоначальный вид. Эксперт указал, что возвращаться к прежнему варианту застройки заводской территории нецелесообразно и невозможно.

Однако насколько автосервис обладал признаками объекта самовольного строительства, настолько же его владельцы имели основания постройку узаконить. Смотрим:

• автосервис собственник построил на своей территории — самозахвата земли не было;
• категория земельного участка позволяла построить на нем автосервис;
• оспариваемое здание было объектом капитального строительства — имело прочную связь с землей — фундамент, стены, в нем функционировали инженерные системы.
• требованиям по обеспечению безопасности объект отвечал.

Не менее важно и то, что руководство завода ранее предпринимало попытки узаконить реконструированный объект.

Суд отказался удовлетворить иск Правительства Москвы и ДГИ к Московскому заводу художественных часов. Автосервис перестал быть объектом самовольного строительства и приобрел статус законного имущества.