12/22/2021

Строительные споры по договорам аренды недвижимости.

В этом цикле статей приведен анализ ситуаций, в которых чаще всего зарождаются недопонимание, разногласия и судебные разбирательствам между арендодателем и арендатором недвижимости.

Основной порядок аренды объектов недвижимости регламентируется 34-ой главой Гражданского кодекса РФ. С нашей точки зрения, описание ключевых аспектов дано очень краткое, скупое и содержит многочисленные оговорки «согласно договору аренды», «если иное не установлено договором аренды», «определяется договором аренды». Особенно можно выделить четыре статьи, которые создают наибольший эффект правовой неопределенности:

  • ст. 623 ГК РФ «Улучшения арендованного имущества»;
  • ст.612 ГК РФ «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества»;
  • ст. 616 ГК РФ «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества»;
  • т. 622 ГК РФ «Возврат арендованного имущества арендодателю».

Почему приведен именно такой список, подробно изложено в статьях этого цикла; но в нескольких словах можно сказать определенно, что по замыслу законодателя, большинство важнейших условий сделки стороны должны конкретизировать в договоре так, как именно им удобно. С одной стороны, это простор для свободы соглашения, с другой стороны – необходимость как следует позаботиться о его формулировках и о приложениях к нему. Имеющиеся в открытых источниках рекомендации по составлению договоров аренды – это внушительные труды, включающие в себя многостраничные указания по проработке тех вопросов арендной сделки, в которых возникают наибольшие правовые риски. Но практика показывает, что немалая часть арендующих организаций или владельцев недвижимости игнорирует данные советы и благополучно вступает в судебные споры с неопределенной вероятностью успеха для обеих сторон. В подготовленных нами по данной теме статьях мы изложили, каковы ключевые базисы спорных ситуаций, возникающих в рамках аренды недвижимости.

По нашему опыту, большинство арендных споров развивается в одном из двух сценариев, каждому из которых свойственны определенные основания.

Первый сценарий развивается вокруг недостатков технического состояния объекта аренды, второй – произведенных улучшений. Таким образом, спорными могут быть как положительные, так и отрицательные изменения актива. Кроме того, зарождение строительных споров в аренде происходит на различных фазах сделки: в начальный период, в процессе аренды и при возврате имущества собственнику. Это влияет на характер доводов сторон и на состав тех базисов, вокруг которых будет развиваться спор.