1/12/2022

Соответствует ли арендованная недвижимость условиям договора аренды.

Недостатки арендованного объекта как причина возникновения строительного спора.

Строительный спор между сторонами по данному базису развивается вокруг технического состояния объекта и комплектности переданных вместе с объектом документов. Инициатором конфликта по данному базису является арендатор. Также к этому базису могут перейти конфликты, инициированные арендодателем по иным базисам, в том числе состоящим исключительно в правовом поле (например, спор о взыскании задолженности по оплате арендных платежей).  

Очевидно, что изначально объект имеет определенное техническое состояние, которое, по замыслу законодателя, должно отвечать требованиям арендатора. По диспозитивным нормам (п.1 ст.611 ГК РФ) передаваться имущество должно пригодным для использования по назначению (если стороны своим соглашением не установили иной вариант). В момент передачи здания или сооружения от собственника арендатору или уже в процессе аренды могут быть выявлены недостатки арендованного имущества, которые не только не были оговорены сторонами в договоре, но и препятствуют использованию объекта по предназначению.

Судебная практика показывает, что владелец, передавший свою недвижимость в аренду в техническом состоянии, не позволяющем использовать его по указанному в договоре назначению, не может быть признан лицом, исполнившим свои обязательства. В связи с этим он не имеет права требовать исполнение арендных платежей, а если были произведены заблаговременные оплаты, то они будут расцениваться судебным органом в качестве неосновательного обогащения. Препятствия в полном или частичном использовании имущества могут являться основанием для расторжения договора по инициативе арендующей стороны (ст.620 ГК РФ), либо для принятия арендатором мер защиты интересов, предусмотренных п.1 ст. 612 ГК РФ. Примерами таких обстоятельств является несоответствие объекта требованиям безопасности, установленным в Федеральном законе от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Техническом регламент о безопасности зданий и сооружений», а также положениям Федерального закона от 22.07.2008 года №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Неудовлетворительный, с точки зрения действующих санитарных норм, температурно-влажностный режим, а также отключение здания от сетей теплоснабжения, энергообеспечения и водоснабжения судами также расценивается как обстоятельство, исключающее возможность использовать объект по назначению. Но даже если имущество с выявленными дефектами использовать как-то можно, все равно арендатор имеет право на соответственное снижение арендной платы на основании п.4 ст.614 ГК РФ.

Интересы собственника в арендных отношениях по данному базису споров защищены гражданским кодексом такими условиями, которые должны быть непременно соблюдены. Первое из них предполагает, что договором предусмотрено какое-то конкретное предназначение объекта, в соответствии с которым планируется его применение, и выявленные нарушения негативно сказываются на использовании недвижимости конкретно по данному назначению. Причем выявленные проблемы должны именно препятствовать использованию (для правовых последствий, предусмотренных статьями п.1 ст.612 и ст.620 ГК РФ) или существенно ухудшать возможности пользоваться (для наличия права ссылаться на п.4 ст.614).

Наличие или отсутствие таких серьезных технических недостатков у арендованной недвижимости, а также определение степени их влияния на технологические и хозяйственно-экономические процессы арендатора – это предмет разбирательств в рамках рассматриваемого базиса споров.

Второе важное условие, которое учитывается судами, состоит в том, чтобы арендатор не знал и не мог знать о дефектах недвижимости при заключении договора и в момент передачи имущества. За явные недостатки никто отвечать не будет. Поэтому базис о наличии недостатков всегда сочетается с базисом о том, являются ли они скрытыми ли явными.
Рассмотрение вопроса о невозможности использования здания или сооружения по назначению из-за выявленных дефектов не обходится без проверки факта использования арендованного объекта арендатором. Почему, это так важно, написано тут.
Для того, чтобы получить возмещение затрат, связанных с устранением выявленных недостатков, либо воспользоваться иным способом защиты своих интересов, арендатор должен доказать, что проблемы, на которые он ссылается, образовались до заключения договора, либо в процессе аренды, но по таким причинам, за которые он не отвечает. По этой причине вместе с рассматриваемым базисом могут компоноваться базисы «Когда образовались недостатки объекта» и «Причинен ли ущерб объекту арендатором».

2. Отсутствие технической документации на арендованную недвижимость как причина возникновения строительного спора.

Согласно п.2 ст.611 Гражданского кодекса, собственник должен передать арендатору вместе с объектом относящиеся к нему документы. Законодатель позволяет сторонам изменить данное условие положениями договора. Здесь необходимо учитывать, что при передаче в длительную аренду зданий, крупных сооружений и предприятий целиком, соглашением стороны, как правило, передается также и обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания (сооружения), предусмотренные ст.55.25 Градостроительного кодекса. С точки зрения действующих норм, невозможно передать эти обязанности без соответствующего комплекта эксплуатационной документации, которая в обязательном порядке ведется на любое капитальное строение. Без требуемых документов эксплуатация может быть затруднена или невозможна. Например, без передачи паспортов на лифты, в соответствии с требованиями Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) владелец лифтов (которым после заключения договора аренды станет арендатор) не имеет право эксплуатировать лифты, у которых отсутствуют паспорта или декларации соответствия. Другими словами, он должен такие лифты просто отключить и законсервировать. Существует огромное количество различных документов, при отсутствии которых владелец может попасть в неприятную ситуацию.

Судебные органы рассматривают споры при не передаче сопутствующей документации на арендованный объект как споры о неисполнении арендодателем обязанности по передаче объекта, соответствующего условиям договора. Последствия для собственника объекта такие же, как если сам объект имеет недостатки, препятствующие его использованию по назначению. Судебная практика показывает, что особое внимание в данном вопросе уделяется тому, действительно ли невозможно полностью или частично использовать арендованный объект недвижимости по назначению. Именно по этой причине вопрос о документации рассматривается в рамках данного базиса.


В том случае, когда арендатор реализует свое право на устранение выявленных недостатков в соответствии с п. 1 ст.612 ГК РФ и проводит некоторый объем ремонтно-строительных (либо иных, сопутствующих) работ, возникают причины для разногласия по базисам:

  • объемы выполненных работ;
  • качество выполненных работ;
  • стоимость выполненных работ.

Из вышеизложенного следует, что в основе споров по рассмотренному базису – противоречия между описанием объекта аренды в договоре, включая его назначение, и его фактическим состоянием в начальный период или в процессе аренды.

3. Позиция арендодателя в связи с недостатками арендованного объекта.

Доводы арендодателя в большинстве случае сводятся к одному из перечисленных вариантов, либо к их комбинации:

  • в договоре отсутствовали требования к качеству объекта аренды, которые могут быть нарушены;
  • в условиях договора сделана оговорка о наличии таких особенностей строения, которые арендатор расценивает в качестве недостатков; отклонения от технических требований арендатора были оговорены в соглашении;
  • объект в действительности не имеет недостатков, арендующая сторона предоставила неверные сведения в отношении его технических параметров;
  • дефекты здания, которые обнаружил арендатор, не создают препятствий для извлечения пользы из недвижимости при указанных в договоре целях использования;
  • в договоре не был прописан порядок устранения недостатков, а перечисление недостатков в договоре или акте приемки-передачи не означает обязанности арендодателя по проведению ремонтных работ;
  • арендатору были переданы все документы, необходимые для эксплуатации арендованной недвижимости;
  • арендующая сторона запрашивает документацию, при отсутствии которой возможно пользоваться зданием (сооружением) в полном объеме; это необязательные документы;
  • арендатор не уведомил арендодателя о наличии таких выявленных им недостатков, которые он якобы устранял за свой счёт;
  • недостатки, на которые ссылается арендатор, были уже устранены силами собственника объекта в разумный срок.

4. Позиция арендатора в связи с недостатками арендованного объекта.

Доводы арендатора могут быть такими:

  • объект не является полностью или частично пригодным для использования его по назначению, так как имеются объективные препятствия для извлечения из него пользы;
  • в связи с выявленными старыми дефектами или в связи с наступлением событий, за которые арендатор не отвечает, существенно ухудшились условия использования здания целиком или его части;
  • без обозначенной документации использовать объект по его целевому назначению невозможно.

Правовая неопределенность в спорах о техническом состоянии объекта возникает за счет не явности следующих фактов, которые подлежат установлению строительными экспертами:

  • имеются ли у арендованного объекта в текущий момент времени, имелись ли на интересующую дату определенные технические недостатки, на которые ссылается арендатор?
  • действительно ли фактически имеющиеся у здания (сооружения) дефекты существенно снижают условия его использования, либо полностью/частично делают невозможным его применение по назначению, указанному в договоре?
  • были ли переданы конкретные эксплуатационно-технические документы от собственника объекта арендующей стороне?
  • имеется ли возможность эксплуатировать здание или сооружение, а также извлекать из него пользу без указанной арендатором технической документации?
  • Содержаться ли в конкретном уведомлении арендатора сведения о спорных технических недостатках?