3/16/2022

Согласованы ли улучшения арендованного объекта недвижимости.

1. Риск несогласованных и неоправданных трат арендатора при проведении улучшений объекта капитального строительства.

Споры по поводу произведенных улучшений арендованных зданий и сооружений характерны для завершившихся арендных договоров. Судьба всех выполненных капиталовложений определяется положениями ст.623 ГК РФ, либо условиями договора. Согласно диспозитивного порядка, установленного законодателем, отделимые улучшения арендатор может забрать с объекта с собой. Неотделимые придется оставить на месте. При этом арендующая сторона вправе получить компенсацию затрат на выполненные неотделимые улучшения только в том случае, если они были согласованы. Собственнику помещения, здания, сооружения и даже земельного участка может быть вполне выгодным то, что временный владелец произвел ремонт, обновление инженерных систем, оснащение дополнительным оборудованием. Но более выгодно не платить за сделанную кем-то работу, поэтому многие арендодатели воспользуются такой возможностью, если изыщут для себя необходимые правовые условия.
Согласие собственника на переустройство арендуемой недвижимости важно не только для вопроса компенсации стоимости данных работ. Суды воспринимают и применяют ст.622 ГК РФ буквально. А там написано, что арендатор обязан вернуть имущество арендодателю после завершения арендных отношений в том же состоянии, в котором он его получил. Судебная практика показывает, что это распространяется не только на ухудшения объекта, но и на несогласованные улучшения. Так, бывшему арендатору, не получившему письменное одобрение переустройства и перепланировок, придётся не только отказаться от возмещения затрат, но и заплатить дополнительно за устранение всех переделок и возвращение недвижимости в исходное состояние.
Вышеописанная ситуация – преобразование здания или сооружения без одобрения собственников – это результат активности неосмотрительного арендатора. Законом чётко установлены негативные для него правовые последствия такого опрометчивого поведения. Но на практике встречаются более драматические сценарии, когда действия по согласованию выполнены, письменные согласия получены (либо складывается видимость наличия необходимых письменных согласий), но в результате собственник объекта недвижимости всё равно отказывается компенсировать стоимость неотделимых улучшений. Как это происходит и каковы правовые перспективы такого поведения?
Очевидно, что для возникновения конфликта подобного рода требуется наличие двух материальных объектов:

  • Произведенные улучшения помещения, здания или сооружения.
  • Документальное согласие собственника на изменение объекта.


Далее, после завершения срока аренды и возврата недвижимости собственнику, уверенный в защищенности своих интересов бывший арендатор обращается к арендодателю с предложением компенсировать стоимость согласованных неотделимых улучшений. Как правило, для обоснования стоимости улучшений представляется строительная смета с перечислением всех выполненных работ, их объемов и стоимости. И вот тут происходит самое интересное. Собственник, не желающий нести расходы, приводит свои ответные доводы примерно такого содержания:

  1. Не согласен с предъявленными объемами работ.
  2. Не согласен с предъявленной ценой работ.
  3. Не удовлетворен качеством выполненных работ.
  4. Все предъявляемые объемы работ относятся к текущему ремонту, выполнение которого входило в обязанности арендатора.
  5. Все предъявленные работы относятся к капительному ремонту, которые не согласовывался арендодателем (например, письменно была согласована перепланировка). Несогласованный капитальный ремонт при отсутствии неотложной необходимости арендодатель не обязан оплачивать арендатору, исходя из судебной практики.
  6. Состав работ и предъявляемые объемы не соответствуют тем неотделимым улучшениям, которые письменно согласовал арендодатель.


В рамках описываемого базиса рассматриваются противоречия по п.п. 4, 5, 6 из приведенного списка. Предметом разбирательства является соответствие или несоответствие письменного согласия, выданного собственником объекта недвижимости и фактически произведенных строительно-монтажных работ по переустройству помещений, зданий, сооружений.
Документальное согласование каких-либо неотделимых улучшений происходит, как правило, в формате простого письма или дополнительного соглашения. Оба варианта – это текстовая форма, которая может и не содержать технические или технологические подробности, требуемые для однозначной трактовки состава согласованных строительных и монтажных работ. Крайне редко согласие осуществляется через письменное одобрение чертежей, спецификаций и смет. А это, на наш взгляд, могло бы существенно облегчить процедуру преодоления разногласий, о которых идет речь. В результате становится не очевидным соответствие (или несоответствие) текста согласия собственника и набора вполне конкретных работ. Например, собственник одобрил устройство крыльца для выхода из помещения на улицу. Но вот необходимо ли было переделывать систему электроосвещения (делать автоматику включения, устанавливать дизайнерские светильники) и в каких объемах, требуется ли усиление существующего фундамента (который, в общем-то был неплох и до этого), нужна ли штукатурка и окраска стен на все фасаде – всё это технические детали, которые могут потребоваться, а могут и не потребоваться при осуществлении согласованного замысла. Собственник вполне может задаться вопросом, а насколько резонно выполнены были те или иные траты, и почему он должен будет платить за весь этот «избыточный жир», допущенный арендатором. Примечательно, что арендодатель не оспаривает сам физический объем работ, а не согласен с тем, что именно такие работы и объемы он согласовал текстовым документом.


Эта неоднозначность приводит к правовой неопределенности исхода конфликта. Для урегулирования спора потребуются специальные знания в области строительства и строительных технологий, так как необходима интерпретация текста выданного согласия в конкретный перечень строительных и монтажных работ в свете реалий спорного объекта недвижимости. Судебные органы для достижения этих целей назначают судебную строительную экспертизу.


2. Доводы арендатора в отношении согласования неотделимых улучшений арендованного недвижимости.


Задача бывшего арендатора состоит в компенсации затрат, произведенных им при переустройстве помещения, здания или сооружения. Единственный вариант для него состоит в формировании аргументов вокруг ранее полученного согласования в таких направлениях:

  • К возмещению, в соответствии с п.2 ст. 623 ГК РФ предъявляются затраты только на такие работы, которые связаны с согласованными улучшениями арендованного объекта.
  • В составе предъявляемых затрат приведены минимально необходимые работы, обязательные для достижения всех согласованных улучшений имущества.
  • В перечне выполненных работ и затрат имеются такие, которые напрямую не были согласованы, но при этом без их исполнения нельзя было бы рассчитывать на достижение качественного и надлежащего результата согласованных улучшений недвижимости.


3. Позиция арендодателя по вопросу согласованных неотделимых улучшений объекта капитального строительства.

К возмещению предъявлены затраты на строительные работы, не имеющие отношение к тем улучшениям, которые собственник письменно согласовал. Выполнение таких работ и в таких объемах – собственное решение арендатора, о котором арендодателю ничего не было известно, и по ним согласование не осуществлялось.

Предъявляемые затраты содержат в себе явные излишества в виде работ, в которых не было необходимости для достижения улучшений, согласованных собственником.