Самовольное строительство. Является ли изменение объекта перепланировкой, капитальным ремонтом или реконструкцией?
/ Самовольное строительство. Перепланировка, капитальный ремонт и реконструкция
  • просмотров: 47
  • минут на чтение: 7 мин.
alt
Жуйков Евгений Сергеевич
+79218916939
zhuykov@ingeneral.ru
Помогите мне улучшить эту статью. Напишите, какой информации вам не хватает, я постараюсь дополнить.
Оставить совет
  • самовольное строительство
  • строительные споры

Самовольное строительство. Перепланировка, капитальный ремонт и реконструкция

В предыдущей публикации мы осветили вопрос капитального и не капитального строительства. Ещё один частый базис спора - отнесение выполненных работ к реконструкции, капитальному ремонту или перепланировке. Полный перечь базисов Вы найдете здесь
Застройщик может быть заинтересован в проведении работ под видом капитального ремонта. Но не всегда с этим согласны органы местной власти.
Причина понятна - согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ для капитального ремонта не требуется разрешительная документация, а для реконструкции придётся подготовить полный комплект, аналогичный новому строительству, то есть пройти все согласования и экспертизу проектной документации, оформить разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Чтобы не попасть в ситуацию, когда придётся «сносить» реконструированную часть здания, потому что изначально предполагали, что это просто капитальный ремонт, а надзорный орган не согласился с этим, важно определиться ещё до начала работ, что это будет. Для этого обратимся к ч.1 ст.754 ГК РФ, где из определения следует, что к признакам реконструкции относятся:

  • Изменение параметров объекта (площадь, этажность, высота).
  • Замена или восстановление несущих строительных конструкций (кроме замены отдельных элементов на аналогичные или другие, но улучшающие показатели объекта).

А к признакам капитального ремонта:


  • Сохранение исходных параметров.
  • Замена или восстановление строительных конструкций, кроме несущих.
  • Замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.
  • Замена или восстановление отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или другие, но улучшающие показатели объекта.


Помимо ГрК РФ определения этих понятий есть и в других нормативных актах.

В ч.1 СТ.754 ГК РФ под реконструкцией понимают «обновление, перестройку, реставрацию», что добавляет путаницы. Ведь и капитальный ремонт может быть обновлением и даже перестройкой, если не затрагиваются несущие конструкции.

СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» дополняет ГрК РФ тем, что капитальный ремонт проводится в целях устранения физического и морального износа и не предусматривает изменения не только физических, но и технико-экономических показателей.
А цель реконструкции как раз - изменение таких показателей, условий эксплуатации, максимальное устранение имевшего место физического и морального износа, достижение новых целей эксплуатации здания.

Аналогичные признаки упоминаются и в ч.2 ст.257 НК РФ: к реконструкции относятся работы по «совершенствованию производства и повышению его технико-экономических показателей <...> в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».

И это существенное дополнение, так как если объект меняет своё функциональное назначение, эти работы попадают под понятие реконструкции.

Возьмём за пример бизнес-центр, на первом этаже которого решили открыть ресторан. С одной стороны, казалось бы, имеет место только переустройство не несущих конструкций и смена дизайна, а все параметры остались прежними (этажность, объём, высота). Однако, были проведены дополнительные инженерно-технические сети и изменилось назначение объекта (из офисного в помещение общественного питания) - соответственно, это уже реконструкция. Если собственник не позаботился заранее о разрешительных документах, велика вероятность, что свежепостроенный ресторан придётся снести и привести здание в исходный вид.

Часто в спорах упоминаются и смежные понятия:


Модернизация здания — это частный случай реконструкции, когда меняется планировка, архитектурные решения старого здания и обновляются до современного уровня морально устаревшие инженерные сети и оборудование.

Перепланировка — работы, в результате которых меняется конфигурация помещений внутри здания. Это перенос или устранение перегородок, дверных проемов, расширение жилой площади за счёт вспомогательных помещений и наоборот, устройство дополнительных санузлов или кухонь и так далее. Перепланировка будет законной только при наличии разрешения органов местного самоуправления. Чтобы его получить, необходимо предоставить проект, подготовленный организацией с государственной лицензией на проектирование. Соответственно, перепланировка может входить в состав как капитального ремонта, так и реконструкции.

Вопросы, которые могут стоять перед судом и экспертом:

  • Имело ли место изменение индивидуально-определенных признаков (площади, этажности, площади застройки, объема) объекта по сравнению с данными обследования БТИ по настоящее время? Если да, то какие изменения?
  • Имело ли место изменение назначения объекта, его технико-экономических показателей?
  • На основании документов, предоставленных на судебную экспертизу, определить, была ли проведена реконструкция или аварийно-восстановительный ремонт?
  • Какие изменения конструкций сооружения/ здания произошли в результате данных действий (аварийно-восстановительных работ либо реконструкции)?
  • В результате проведения каких работ (новое строительство, реконструкция, переоборудование, переустройство, перепланировка) произошло увеличение площади здания?
  • Существует ли техническая возможность приведения сооружения/ здания в первоначальное состояние (предшествующее аварийно-восстановительным работам или реконструкциям)?
  • Возможно ли привести спорный объект в первоначальное состояние без риска его гибели? Описать возможные способы устранения несоответствия.
  • Возможно ли приведение здания в состояние, имевшееся на дату, предшествующую началу производства работ?
  • Соответствует ли объект градостроительным и строительным нормам и правилам, а также допущены ли при реконструкции здания, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

В следующей статье читайте о последнем, восьмом, базисе строительного спора по самовольному строительству.

Похожие статьи

Что нужно знать о строительных спорах?