Самовольное строительство. Отсутствие разрешения на строительство.

Отсутствие разрешения на строительство – ключевой базис № 1 в спорах о самовольном строительстве. Полный перечень базисов смотрите здесь.

Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может быть поводом для отказа в легализации постройки, это прямо указано в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Ключевой момент, на который обращает внимание суд и на основании чего принимает решение – предпринимались ли попытки получить разрешение и акт ввода в эксплуатацию, есть ли официальный отказ уполномоченных органов и насколько он законен. В качестве обоснования добросовестных действий застройщика по получению разрешения строительства суд обычно запрашивает у лица, претендующего на узаконивание его постройки:

• изыскательская и проектная документация;
• технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения;
• выполненные согласования контролирующих органов;
• переписку с госорганами по вопросам оформления разрешения на строительство.

Почему это важно? 

Во-первых, это свидетельствует о добросовестности лица, осуществившего постройку. 
А во-вторых, не допускает злоупотребления правом — согласно ч.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания или сооружения, которые находятся на чужом участке, имеет преимущественное право покупки этого участка. То есть так исключается вариант, когда лицо взяло участок в аренду и возвело там самовольную постройку, чтобы затем претендовать на первый приоритет при продаже интересующего его участка.

Вопросы, которые могут быть поставлены судом перед экспертом:

• Установить (давность) год постройки объекта.
• Были ли выполнены строительные работы по возведению объекта до [указывается определенная дата]?
• Соответствует ли представленная документация, градостроительным и строительным нормам, сводам правил и национальным стандартам [перечисляется документация, которую застройщик представляет в суд, доказывая свои добросовестные действия (попытки) по оформлению разрешения на строительство]?

В следующей статье разберемся со вторым базисом строительного спора – отсутствием прав застройщика на земельный участок.