Самовольное строительство. Является ли объект новым или реконструированным?
/ Самовольное строительство. Объект: новый или реконструированный?
  • просмотров: 47
  • минут на чтение: 4 мин.
alt
Жуйков Евгений Сергеевич
+79218916939
zhuykov@ingeneral.ru
Помогите мне улучшить эту статью. Напишите, какой информации вам не хватает, я постараюсь дополнить.
Оставить совет
  • самовольное строительство
  • строительные споры

Самовольное строительство. Объект: новый или реконструированный?

Законодательные акты, регулирующие самострой, распространяются не только на возведённые строения, но и на их реконструкцию. А п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" уточняет, что такие же нормы права применимы ещё и к новым объектам, которые возникли как результат реконструкции.

В практике распространено такое понятие как «реконструкция со сносом», когда старое здание сносится, а на его месте возводится точно такое же, но из современных конструкций и материалов. Почему такие работы хочется провести именно как «реконструкцию», а не «строительство», хотя это и противоречит законодательству?

Дело в том, что и для реконструкции, и для возведения нового объекта потребуется разрешение на строительство, акт приёмки заказчиком, разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако, в случае реконструкции право собственности на строение сохраняется (и необходимо будет только внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости), а при новом объекте – прекращается и его необходимо будет регистрировать заново.
Последнее часто неприемлемо для застройщика, поскольку он в этом случае потеряет право на выкуп земельного участка, если он у него не в собственности. Само собой, он будет стремиться провести работы под видом реконструкции или даже капитального ремонта.

Но тут возникает вопрос – какой объект считается новым? Только тот, который возвели на месте снесённого? Или тот, в котором осталось менее определённого процента исходных конструкций и материалов? Или тот, который в результате реконструкции сменил своё назначение и существенно видоизменился?

К сожалению, в нормативных актах нет чёткого ответа или даже определения существенности модификации объекта. В судебной практике встречается пояснение, что объект теряет тождественность и становится новым не только в результате строительства, но и многочисленных реконструкций, которые приводят к «изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта».

При этом под понятие реконструкции попадает замена несущих конструкций, изменение этажности, высоты здания и даже его функционального назначения, что уже является изменением первоначальных признаков. Из-за этого некоторые специалисты склонны считать, что любая реконструкция приводит к появлению нового объекта.

Но ведь, например, надстройка еще одного этажа не означает, что старое здание перестало существовать и появилось новое. Это означает, что старое здание видоизменилось. А в случае, когда при реконструкции был просто усилен фундамент и заменены ветхие перекрытия, даже внешний вид может не изменяться.

Разграничение этих понятий в законодательных актах также наводит на мысль, что реконструкция не равна появлению нового объекта.

Поэтому в каждом конкретном случае в судебном процессе будет назначена строительная экспертиза для установления факта реконструкции или возведения нового объекта.

Вопросы, которые будут стоять перед судом и экспертом:

  • Является ли объект ранее существовавшим и видоизмененным или это новый объект капитального строительства?
  • Возник ли в ходе работ новый объект капитального строительства?

Узнайте больше оснований для строительного спора по самовольному строительству в нашей предыдущей публикации. А завершит серию публикаций статья Самовольное строительство – легализация или снос? 

Похожие статьи

Что нужно знать о строительных спорах?