2/10/2022

Причинен ли ущерб объекту или третьим лицам арендатором.

1. Ответственность арендатора за ухудшение технического состояния объекта и чрезвычайные ситуации на нём.

Поддержание арендованного имущества в исправном состоянии является обязанностью арендатора, предусмотренной п.2 ст.616 ГК РФ. Если участвующие в арендной сделке лица не установили в своем соглашении иной вариант, то на основании ст.622 ГК РФ, помещение, здание или сооружение должны быть возвращены собственнику после завершения срока аренды в таком же состоянии, в котором оно передавалось арендатору.
В реальных условиях в период аренды не исключены риски развития следующих сценариев:
1) Арендатор не выделяет средства на содержание и техническое обслуживание недвижимости, уклоняется от своевременного выполнения текущего ремонта, что вызывает ухудшение состояния здания или сооружения. Так, например, несвоевременное устранение засоров ливневой или хозяйственно-фекальной канализации вызывает скапливание жидкостей в трубах с последующими протечками в помещениях арендуемого здания. Не выделение денежных средств на реагенты химической водоподготовки для водогрейных котлов и систем отопления приводит в последующем к образованию коррозии, отложений и выходу из строя оборудования.
2) Временный владелец осуществляет несогласованное переустройство объекта, которое может выражаться в несогласованных перепланировках, реконструкции или ином изменении капитальных конструкций. Подобные строительные и монтажные работы могут негативно сказаться на техническом состоянии недвижимости, а также на её безопасности. Новые планировочные решения могут не соответствовать санитарным или противопожарным нормам, либо не отвечать требованиям арендодателя. Специалистам «ИнженерАль – Эксперт» известен случай, когда арендующая сторона осуществила демонтаж вертикальных «Х»-образных связей стального каркаса производственного здания, так как эти элементы занимали много пространства и «съедали» полезную площадь. Здесь нужно иметь в виду, что вертикальные связи стального каркаса обеспечивают его пространственную устойчивость и не позволяют зданию сложиться, как карточному домику, под действием ветровой нагрузки. Очевидно, что такое вмешательство не только незаконно, но и опасно.
3) В результате неосмотрительного или небрежного обращения с арендованным объектом ему могут быть причинены повреждения. Пожары, заливы, поломка оборудования – это не редкие явления.
4) В результате чрезвычайного происшествия происходит причинение ущерба третьим лицам, как например, в ситуации с арендованным торговым залом в ТРЦ «Мега Дыбенко», когда обрушившиеся при текущем ремонте плиты перекрытия уничтожили два припаркованных автомобиля.
Наличие вины арендатора в ухудшении технического состояния помещения, здания или сооружения рассматривается законодателем в качестве важнейшего условия для возможности применения арендатором права на снижение арендной платы по п.4 ст.614, а также для возможности досрочного расторжения договора аренды согласно ст. 619 или ст.620 ГК РФ (в зависимости от того, кто является инициатором спора и с какими доводами). Кроме того, это обязательно учитывается при взыскании с бывшего арендатора убытков в связи с возвратом имущества в ухудшенном состоянии по сравнению с тем, в каком оно передавалось арендующей стороне. В частности, ухудшение состояния в результате не проведения капитального ремонта, которых входил в обязанности собственника, не может быть возложено на бывшего арендатора.
Установление причинно-следственной связи между действиями или бездействиями арендатора и каким-то определенными ухудшениями недвижимости, либо с произошедшими чрезвычайными обстоятельствами, в том числе с причинением ущерба третьим лицам – это предмет разбирательства в пределах описываемого базиса. Именно в оценке степени вины временного владельца за вновь выявленные недостатки, повреждения и происшествия содержится основное разногласие по данному базису.

2. Позиция арендатора в связи с ухудшениями объекта, либо произошедшими авариями.

В зависимости от контекста конкретного спора, а также от того, кто является его инициатором, аргументация арендующей стороны выстраивается с использованием таких доводов:

  • Вновь возникшие (вновь выявленные) недостатки и ухудшения возникли по причинам, за которые арендующая сторона на отвечает.
  • Чрезвычайные обстоятельства и аварии, в результате которых нанесен ущерб объекту и/или третьим лицам, произошли по причинам, которые арендатор не контролировал и не должен был контролировать, то есть в силу обстоятельств непреодолимой силы.
  • Произведенные арендатором изменения объекта не вызывают его существенного ухудшения.
  • Арендатор не вносил никаких вмешательств в арендованный объект, не допустил случаев повреждения, поломки или утраты имущества.

3. Позиция собственника в связи с ухудшениями объекта, либо произошедшими чрезвычайными ситуациями.

1) Арендатор допустил существенное ухудшение технического состояния помещения, здания или сооружения в связи с отсутствием адекватных мероприятий технического обслуживания и ремонта.

2) Произведены несогласованные вмешательства в арендуемую недвижимость: перепланировки, реконструкции, другие переустройства капительного характера, оказывающие влияние на её безопасность и пригодность для использования по назначению.

3) Чрезвычайная ситуация (авария, неисправность), которая стала причиной ущерба объекту и/или третьим лицам произошла в результате недобросовестных действий/бездействий арендатора.

Правовая неопределенность формируется в связи с отсутствием очевидной и заранее определенной причинно-следственной связи между нарушениями, допущенными арендующей стороной, и наступившими событиями в виде ухудшений арендованного имущества или случившимися авариями. Определение степени влияния действий арендатора на спорные неблагоприятные последствия разрешается путем привлечения независимых лиц, обладающих специальными знаниями.