3/23/2022

Отделимые или не отделимые улучшения.

1. Отделимые или не отделимые улучшения.

Один из наиболее слабо отрегулированных вопросов во взаимодействии собственников недвижимости с их арендаторами после завершения срока аренды – это распределение произведенных преобразований недвижимости на категории «отделимые улучшения» и «неотделимые улучшения». Статьей 623 ГК РФ предусмотрен единственный критерий для отнесения улучшений к неотделимым – это невозможность отделения без вреда для имущества. Для какого именно имущества – основного или отделяемого – в законе не уточняется, но сложившаяся судебная практика даёт однозначное толкование, что речь идёт об основном, передаваемом в аренду имуществе. Именно ему не должен быть причинен ущерб процедурой отделения.
В законе также не приведены способы и критерии оценки значительности вреда, влияние возможности его устранения и прочие технические тонкости, необходимые для применения на практике ст. 623 ГК РФ в рассматриваемых ситуациях. Очевидный факт состоит в том, что практически ни одно из улучшений недвижимости не происходит без применения строительных инструментов, крепежа или строительных материалов (включая клеевые, окрасочные и другие химические составы). Улучшаемый объект капитального строительства почти всегда испытывает механические воздействия, последствия которых устраняются косметическим ремонтом (как минимум). Отверстия в стенах и потолках, штробы в штукатурке, разбитые дверные и оконные откосы, проемы в перекрытиях – всё это и многое другое относится к вреду для арендуемого имущества, который причиняется ещё в момент его переоборудования. И если следовать буквально положениям п.2 ст. 623, то арендатору фактически нельзя будет даже снять и унести с собой картину со стены в качестве отделимого улучшения, так как на стене остаются следы от крепления (отверстие, саморез, клеевое пятно), а это определенный вред, допущенный при отделении от арендованного имущества.
Чтобы не загнать себя в тупик, судебная система вынуждена формировать практику принятия решений по вопросам отделимости или неотделимости улучшений. Именно поэтому в судебных актах периодически появляются новые подходы, дополнительные толкования свойства отделимости улучшений от основной вещи, выводятся ранее не применявшиеся критерии об отделимости.
Встречаются, например, такие подходы:

  • Если имеются риски нарушения целостности несущих строительных конструкций – то отделять нельзя, нужно оставить. Другие улучшения – отделимые.
  • Если в ходе улучшений устанавливается какое-то оборудование (элемент), который является частью системы (сложного объекта), и без данного элемента система работать не будет, то улучшение неотделимо.
  • При принятии решения о неотделимости каких-то конструктивных элементов (например, быстровозводимых перегородок) суды не берут во внимание аргументы о том, что такие спорные элементы были выполнены арендатором под заказ, установлены на объекте арендодателя и более нигде применяться не смогут в силу технологических причин (размеры, геометрия, форма, цвет и другое). Невозможность применять отделимые улучшения на других объектах не делает их неотделимыми.
  • Если арендодатель давал согласие на изменения объекта, то такие улучшения могут признаваться неотделимыми.
  • Благоустройство земельных участков не рассматривается в качестве улучшения, так как их содержание, озеленение, поддержание в надлежащем состоянии является обязанностью землепользователя.
  • Если последствия демонтажа улучшений являются устранимыми, то такие улучшения считаются отделимыми.
  • Если в результате удаления улучшений становится невозможным использование помещения, здания или сооружения по назначению, то это неотделимые улучшения.
  • Причинение вреда при демонтаже самим улучшениям не рассматривается в качестве критерия отделимости или не отделимости. Важно условие причинения вреда именно арендуемой вещи.


Примечательно, что бремя доказывания отделимости или неотделимости улучшений суды возлагают на арендатора. В качестве доказательства, как правило, рассматривается строительная экспертиза. Отсутствие доказательства отделимости (например, участники процесса не захотели нести траты на проведение досудебной или судебной строительной экспертизы) может послужить достаточной причиной для признания судом, что эти улучшения не могут считаться отделимыми.
Как можно заключить, процесс судебного творчества не однороден, решения и предлагаемые критерии отличаются от региона к региону, от одного судебного органа к другому судебному органу. Довольно часто бывает так, что одни и те же улучшения в одном случае квалифицируются так, а в другом — иначе. Особенно болезненно это происходит по отношению к инженерному, климатическому оборудованию, в отношении сетей связи и инженерных коммуникаций, легковозводимых конструкций, специального технологического оборудования. Пока не намечается формирование стройных и логичных закономерностей, которые можно было бы уложить в свод надежных рекомендаций.
Таким образом, если стороны не определили своим договором критерии классификации улучшений самостоятельно, то каждый из участников спора попадает под риск неожиданных решений суда, которые часто основываются на заключениях строительно-технической экспертизы. Привлекаемые лица, обладающие специальными знаниями в области строительства, не обеспечены никакими действующими методиками и стандартами по вопросу исследований свойств отделимости сделанных улучшений недвижимости. Они вольны в связи с этим истолковывать ситуацию по своему опыту и внутреннему убеждению. В таком свободном творчестве, да еще при многообразии и вариативности судебных решений, строительный эксперт способен обосновать и убедительно отстоять в судебном процессе практически любой вариант. Безусловно, тут возникает простор для злоупотреблений, что в нормальных условиях недопустимо.

Здесь необходимо напомнить о важности вопроса классификации улучшений в качестве отделимых или неотделимых. Не редки случаи, когда арендатор, обратившийся за возвратом своего имущества, использованного в ходе преобразований арендованного объекта, получает отказ от собственника недвижимости с мотивировкой, что неотделимые улучшения возврату не подлежат. А в том случае, когда они не были письменно согласованы арендодателем, за них также нельзя будет получить денежную компенсацию. И суд во всех вопросах встанет на сторону собственника помещения, здания или сооружения. Не лучшим образом выглядит и такой вариант, когда бывший арендатор заранее демонтирует сделанные им улучшения. Всегда возникает вероятность спора по базису «Причинен ли ущерб объекту», когда собственник будет доказывать, что незаконные действия арендующего лица по удалению неотделимых улучшений привели к ухудшению функциональности объекта и его технической пригодности к использованию по назначению.


Существует обратная ситуация, когда арендатору не выгодно забирать с объекта сделанные им улучшения (это касается позиций, сделанных на заказ: дорогая сантехника, встроенная мебель, столешницы, воздуховоды, перегородки, элементы декора и т.п.), и он старается переложить финансовую нагрузку на собственника здания или сооружения. Безусловно, в интересы последнего не входит оплата таких улучшений, которые относятся к предпочтениям конкретного арендатора: другому лицу ведь все эти индивидуальные изменения не интересны. Привлекательность арендной недвижимости не увеличивается от преобразований, сделанных под чей-то конкретный бизнес, чей-то особый дизайн-проект.
В излагаемом базисе арендных споров рассматривается противоречие в признании улучшений отделимыми или неотделимыми.

2. Позиции сторон в спорах об улучшениях недвижимости.


Как арендатор, так и арендодатель занимают правовую позицию в отношении отделимости улучшений в зависимости от контекста спора. Если спорные улучшения представляют собой ликвидные товарно-материальные ценности, пригодные для повторного использования в другом месте, то арендатор предпочтёт называть соответствующие комплектующие отделимыми улучшениями и требовать возврат ему данного имущества. Не пригодные для повторного применения, неисправные, изношенные, морально устаревшие позиции арендующая сторона предпочтёт оставить на месте и, по возможности, взыскать с арендодателя стоимость неотделимых улучшений. .
Собственник объекта рассматривает любые изменения своей арендной недвижимости с точки зрения повышения или снижения её привлекательности на рынке аренды с учётом новых качеств и характеристик. Владелец откажется вкладывать денежные средства в заведомо бесполезные для его задач переработки и переустройства. Более того, недобросовестные собственники могут изыскать способ безвозмездно оставить новые опции объекта себе, если обнаружат возможность заявить о них как о несогласованных, неотделимых улучшениях.
Правовая неопределенность по вопросам отделимых и неотделимых улучшений формируется в результате очень кратких и сжатых формулировок в ст. 623 ГК РФ, а также в результате отсутствия любых подзаконных актов, методик и нормативов, позволяющих отнести доработки объектов в тот или иной класс улучшений. Ничего подобного ещё не издавалось в нашей стране. Судебные органы регулярно пополняют практику, но в ней накапливается множество противоречий, не позволяющих выстроить единую систему и конкретные рекомендации. Очень часто задача выявления технической возможности для отделения улучшений от основной передаваемой в аренду вещи возлагается на независимую строительную экспертизу.