2/3/2022

Недостатки арендованной недвижимости являются явными или скрытыми.

1. Возможность обнаружения недостатков при приемке объекта арендатором.

В соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества, которые возникли до заключения договора и препятствуют использованию объекта по назначению, даже если ему не было известно об этих проблемах. При рассмотрении споров, инициируемых арендаторами, в которых они стремятся воспользоваться положениями п.1 ст. 612 или ст.620 ГК РФ, судами всегда учитывается, располагала ли арендующая сторона информацией о спорных технических недостатках. При этом судебная практика показывает, что для освобождения владельца недвижимости от ответственности на основании п.2 ст.612 ГК РФ не обязательны документальные доказательства факта ознакомления арендатора о таких дефектах и неисправностях помещения, здания, сооружения, которые арендатор мог обнаружить при осмотре объекта или проверке работоспособности. То есть бессмысленно ссылаться на неисправную систему электроосвещения, неработающую приточно-вытяжную вентиляцию или кондиционирование, если эти проблемы возникли до передачи объекта в аренду, так как арендатор располагал возможностью выполнить тестовые включения соответствующего инженерного оборудования.

Примечательно, что внесение недостатков в акт осмотра при передаче помещения, здания, сооружения от собственника арендующему лицу без последующей одномоментной претензии от принимающей стороны арендодателю, не служит интересам арендатора. Наоборот, такой акт приема-передачи суды рассматривают прямым и достаточным доказательством для применения условий п.2 ст.612, то есть для освобождения владельца недвижимости от ответственности за выявленные при приемке неисправности и повреждения.

Защитить арендатора от негативного для него сценария могут только доказательства того, что спорные неисправности не могли быть обнаружены при подписании договора и в момент приема-передачи. Именно на этом строится разделение всех возможных технических дефектов и проблем на две категории: скрытые и явные. В силу положений гражданского кодекса и многочисленных судебных решений, арендатор имеет возможность в данном случае ссылаться только на скрытые недостатки. Важно, что если арендатор в момент подписания договора или передачи объекта не располагал возможностью проверки исправности оборудования, инженерных систем или сетей по независящим от него причинам, то все проблемы по этим элементам объекта могут рассматриваться судом как скрытые. Например, нельзя проверить работоспособность системы отопления или теплоснабжения за пределами отопительного сезона. В таком развитии событий в акте приема-передачи недвижимости в обязательном порядке должна быть сделана соответствующая запись (оговорка).

Необходимо учитывать, что обязанность арендатора по обнаружению любых недостатков, которые в будущем могут воспрепятствовать нормальному пользованию объектом, ограничивается осмотром и проверкой исправности. Приведенное в п.2 ст.612 ГК РФ условие не предполагает проведение специальных измерений, испытаний, расчетов и других специализированных инженерных проверок. Например, для контроля работоспособности электрооборудования арендующее лицо не обязано привлекать электролабораторию для измерения сопротивления изоляции кабельных линий. Для установления ошибок в подборе отопительных приборов, арендатор не обязан производить теплотехнические расчеты системы отопления. В основе споров по вышеизложенному базису лежит противоречие по оценке конкретных недостатков, существовавших у арендованного объекта до заключения договора, относятся ли они к скрытым или нет; располагал ли арендатор технической возможностью по выявлению данных проблем при подписании договора и передаче недвижимости методом осмотра и проверки исправности без проведения специального инженерно-технического обследования.

2. Доводы арендатора относительно возможности выявления недостатков арендованного имущества.

Позиция арендующей стороны сводится к одному или обоим вариантам:

  1. Спорные недостатки являются скрытыми, поскольку их нельзя было выявить при обычном осмотре или проверке исправности имущества.
  2. Дефекты, на которые ссылается арендатор, являются скрытыми, поскольку в момент осмотра имущества и его приемки отсутствовала техническая возможность проверки исправности по причинам, не зависящим от арендатора.

3. Доводы собственника арендованного объекта в отношении выявленных недостатков.

1) Проблемы, которые обнаружены арендующей стороной, могли быть выявлены в ходе обычного осмотра и проверки исправности объекта; для этого не требовалось проведение каких-то специальных мероприятий в виде расчётов, испытаний, измерений, то есть недостатки недвижимости являются явными.

2) Обстоятельства при приемке объекта, которые приводит арендатор в своих аргументах, не препятствовали проверке исправности оборудования и инженерных систем.

Правовая неопределенность в отнесении недостатков, неисправностей и дефектов к скрытым или явным состоит в следующем:

  • Без обладания специальными знаниями и подробными сведениями об объекте, о его конструктивных особенностях нельзя оценить техническую возможность выявления каких-либо проблем исключительно осмотром или одной только проверкой исправности, предусмотренными ГК РФ.
  • Отсутствуют какие-либо программы, методики или утвержденные критерии по отнесению недостатков к скрытым и явным. Создание такого нормативного источника, подходящего всему многообразию объектов и возможных ситуаций, не представляется возможным. Решение каждый раз должно приниматься «по месту» лицом, обладающим необходимыми знаниями, опытом, квалификацией. 3) Факт влияния каких-либо обстоятельств на возможность проведения осмотра и проверки исправности имущества не является очевидным и заранее установленным. Проверка взаимозависимости должна производится экспертами, которые соответствуют установленным требованиям.