2/16/2022

Когда образовались недостатки объекта.

1. Период возникновения дефектов, повреждений и других проблем арендованной недвижимости.

Момент образования технических недостатков арендованной недвижимости важен для некоторых арендных споров. Реально рассматриваемый базис является исключительно вспомогательным: он не составит спор самостоятельно, без пересечения с другими базисами. Фактические данные, которые устанавливаются в пределах данного базиса важны не сами по себе, а только в качестве дополнения обстоятельств в сочетании с такими базисами, как:

  • Недостатки арендованной недвижимости являются явными ли скрытыми.
  • Соответствует ли арендованная недвижимость условиям договора аренды.
  • Причинен ли ущерб объекту и третьим лицам арендатором.

Арендодатель, согласно п.1 ст.612, отвечает за скрытые недостатки объекта, которые возникли до заключения договора аренды. А если проблема возникла в период арендных отношений, и арендатор в ней не виноват, то собственник несет бремя последствий этого дефекта вне зависимости от того, скрытый он или явный. Примером может служить размытие грунтов основания фундамента и формирующаяся просадка строительных конструкций, которая проявляется в виде повсеместных трещин строительных конструкций.

2. За какие дефекты и повреждения арендованного объекта отвечает арендатор?

Арендатор не может отвечать за любые отклонения и повреждения, которые возникли до передачи ему объекта в аренду. Не должен он также отвечать за последствия таких отклонений, даже в том случае, если сами последствия проявили себя уже в период действия договора. Такие события будут рассматриваться судом как независящие от арендатора причины. Например, в результате сквозной коррозии трубопровода произошёл прорыв жидкости с последующим затоплением помещений и соответствующим ущербом. Если это было внезапное событие (то есть в месте разрыва ранее не наблюдалось течи через трещины и свищи), то речь идет о недостатке, который развивался долгие годы и проявился внезапно в период аренды. В то же время арендатор совершенно точно будет отвечать за повреждения объекта, причиненные им в период временного пользования. В аналогичном случае, если арендатор своими силами выполнил какие-то вмешательства в трубопроводы (например, проводил сварочные работы в этом же месте накануне прорыва трубопровода), то практически достоверно речь идет о причинении ущерба арендуемому имуществу по вине арендующей стороны.

В соответствии с п.4 ст.614 ГК РФ, арендатор имеет право на снижение размера арендной платы, если произошло ухудшение технического состояния объекта не по его вине. Но судебная практика показывает, что арендующее лицо для этого обязано заявить о возникших проблемах собственнику непосредственно сразу после выявления недостатков. Если, не смотря на повреждения и дефекты, использование недвижимости по назначению продолжается, то в последствии арендатор утрачивает возможность уменьшения платежей за аренду. То есть дата (период) возникновения недостатка имеет решающее значение.

Как собственник, так и арендующая сторона могут занимать различные и диаметрально противоположные позиции в оценке даты (периода) образования спорных технических отклонений и нарушений. Это зависит от контекста спора и сути основных базисов, с которыми рассматривается базис о моменте появления дефектов и неисправностей. Ключевое противоречие состоит в различной календарной оценке момента возникновения недостатка. Неоднозначность данного факта формирует правовую неопределенность, которая потребует проведение специальных исследований для принятия справедливого судебного решения.