3/11/2022

Капитальный ремонт или реконструкция.

1. Риск проведения реконструкции арендатором недвижимости.

Обычные условия аренды недвижимости не предполагают наделение арендатора правами по проведению строительных работ капитального характера. Обязанности по содержанию арендованного имущества, согласно ст.616 ГК РФ, распределены таким образом, что все наиболее сложные и капиталоёмкие работы (капитальный ремонт) возложены на собственника здания или сооружения. Вместе с тем закон позволяет участникам арендных отношений по условиям их сделки предоставить арендатору право проведения неотделимых улучшений, а также возложить на него обязанность проведения капитального ремонта. Как один, так и другой вариант позволяет временному владельцу осуществлять достаточно серьезные строительные и монтажные работы, в результате которых объект может быть изменен. Примечательно, что в судебной практике отсутствует единообразный взгляд на вопрос тождественности капитального ремонта и неотделимых улучшений. Одинаково часто в судебных решениях встречаются такие подходы:

  • капитальный ремонт и неотделимые улучшения имеют различную природу;
  • капитальный ремонт, осуществленный арендатором, приравнивается к неотделимым улучшениям и поэтому наследует все их правовые атрибуты;
  • понятия тождественны только в том случае, если отсутствовала неотложная необходимость, о которой идет речь в п.1 ст.616 ГК РФ.

Проблемы проведения капитального ремонта арендующей стороной на основании неотложной необходимости подробно рассмотрены здесь.

При отсутствии доказательств неотложной необходимости суды оценивают выполненные неотделимые улучшения и капитальные ремонты практически однородно:

  • Если есть согласование арендодателя на проведение – затраты арендатора подлежат компенсации собственником.
  • Если нет согласования – на возмещение рассчитывать не стоит.

При этом далее речь пойдет не о компенсации затрат, а о другой проблеме, риски которой также высоки при выполнении арендатором строительных работ на арендованной недвижимости. Споры, о которых далее идет речь, формируются вокруг проблемы допустимого или не допустимого изменения недвижимости арендатором в процессе приспособления помещения, здания или сооружения под свои нужды. Исходя из положений градостроительного законодательства, любое преобразование объекта капитального строительства с увеличением или уменьшением количества этажей, высоты, строительного объема или общей площади, в том числе перестройка, встройка антресольных этажей, надстройка и любое другое расширение относятся к реконструкции.

Ситуация с реконструкцией такова, что для её проведения в соответствии с п.2, ст.51 ГрК РФ, требуется разрешение на строительство. Без него все переделки будут признаны самовольным строительством. Проблемы самостроя регулярно встречаются в практике ООО «ИнженерАль – Эксперт». Поэтому мы можем с уверенностью сказать, что незаконные изменения недвижимости не останутся без внимания властей. Рано или поздно собственник станет ответчиком по делу о сносе самовольной постройки.

Такие изменения, как надстройки, расширения и даже встройки антресолей вполне заметны. Добросовестный арендодатель в состоянии вовремя заметить проблему и принять меры. Но существуют также неочевидные реконструктивные работы, представляющие наибольший риск для арендодателя. Они внешне очень напоминают капитальный ремонт или выполнение неотделимых улучшений, но могут потребовать разрешение на строительство.


Согласно п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объекта капитального строительства может состоять в замене и (или) восстановлении несущих строительных конструкций здания или сооружения. То есть факт изменения общей площади и этажности вовсе не обязателен. При этом в п.14.2 ст. 1 ГрК РФ указано, что капитальный ремонт состоит в замене и (или) восстановлении не несущих строительных конструкций, либо замене и (или) восстановлении отдельных несущих конструкций.
Как можно увидеть, границы между капитальным ремонтом и реконструкцией очень размыты и не очевидны для лиц, не являющихся высококвалифицированными строителями. Для оценки наличия или отсутствия признаков реконструкции нужно уметь отличать несущие конструкции от не несущих, а также иметь безошибочные суждения по оценке различий в замене строительной конструкции целиком от замены её отдельного элемента.
Неосведомленный арендодатель может упустить тот момент, когда предприимчивый арендатор вторгнется в конструктивную систему здания и вместе с перепланировкой осуществит переустройство несущих конструкций этого объекта капитального строительства. Своевременно выявить проблемы можно только в ходе осуществления строительного контроля от лица собственника. При его отсутствии придётся просто констатировать свершившийся факт, но гораздо позже, когда всплывут неприятности.

Специалисты ООО «ИнженерАль – Эксперт» однажды столкнулись с ситуацией, когда в ходе проведения строительной экспертизы было установлено, что арендатор не просто произвел капитальный ремонт старого советского здания, а произвел полную замену бутового фундамента на железобетонный, кирпичных стен из силикатного кирпича – на современную кирпичную кладку из керамического кирпича, а также произвел замену деревянных конструкций крыши на новые, аналогичные. И хотя внешне готовое здание ничуть не отличалось от стоявшего десятилетиями на этом же месте объекта, суд в результате пришёл к выводу, что старый объект недвижимости прекратил своё существование, а на его месте возведен новый. Право собственности при этом на новую недвижимость не возникло, так как для его возведения разрешение на строительство не выдавалось.

Разбирательства по данному базису арендных строительных споров возникают при наличии выполняемых или выполненных арендатором строительно-монтажных работ капитального характера на арендуемой недвижимости. По данному базису выясняется, имеются ли признаки реконструкции здания или сооружения.

Если собственником недвижимости заблаговременно согласовывалось проведение её капитального ремонта или неотделимых улучшений, то рассматриваемый базис будет сочетаться с базисом «Согласованы ли улучшения арендованной недвижимости».

Если никаких согласований не выдавалось, то разбирательства с высокой долей вероятности будут проходить в сочетании с базисами:

  1. «капитальный или текущий ремонт» (вопрос, связанный с наличием неотложной необходимости и наступлением разумных сроков для проведения капитального ремонта);
  2. «причинен ли ущерб объекту или третьим лицам арендатором».

Ключевое противоречие по рассматриваемому базису состоит в различном отношении сторон к тем изменениям, которые выполняются на арендованном здании или сооружении арендатором; относятся ли эти переустройства к реконструкции, с точки зрения законодательства и действующих норм, или к капитальному ремонту (неотделимым улучшениям).

Стоит помнить о том, что доказанный факт выполнения реконструкции арендатором является основанием для расторжения арендного договора по инициативе арендодателя на основании статьи 616 ГК РФ, так как совершаемые арендатором действия представляют собой существенное нарушение договора аренды. Воспользоваться таким правом постараются (будут вынуждены) собственники недвижимости из числа государственных или муниципальных органов, а также бюджетных организаций.

2. Позиция арендатора в отношении выполняемых на арендуемом объекте изменений.

В зависимости от контекста, временный владелец займет одну из двух правовых позиций:

  • все выполняемые работ – это капитальный ремонт (неотделимые улучшения), которые были согласованы собственником согласно условиям договора аренды;
  • все осуществляемые преобразования являются капитальным ремонтом, который осуществляется в связи с неотложной необходимостью из-за неудовлетворительного технического состояния здания или сооружения.

3. Позиция арендодателя в споре о проводимых на его объекте работах.

Собственник объекта, который выявляет проведение работ, превышающих, по его мнению, допустимые пределы изменений объекта недвижимости, излагает в споре с арендатором доводы о проведении последним несогласованной и незаконной реконструкции.

Конфликты с вовлечением рассматриваемого базиса возможны в результате слабого, нечёткого и неявного разделения капитального ремонта и реконструкции в нормативных источниках. Речь идёт именно о таких ситуациях, когда изменения объекта не затрагивают увеличение/уменьшение каких-либо технико-экономических показателей (общая площадь, этажность, строительный объем), а состоят в проведении капитальных работ в отношении несущих строительных конструкций. В связи с тем, что точную оценку происходящим преобразованиям способны дать только опытные инженеры-строители, до судебного процесса каждая из сторон вполне может рассчитывать на положительный для неё исход и приводить соответствующие аргументы. При этом судебные органы для принятия решения вынуждены назначать соответствующую судебную строительную экспертизу.