3/4/2022

Капитальный или текущий ремонт

1. Проблема отнесения работ по арендованной недвижимости к капитальному или текущему ремонту

Гражданским кодексом в ст.616 закреплены обязанности арендатора и арендодателя по проведению ремонтов передаваемого в аренду имущества. Собственник объекта обязан осуществлять капитальные ремонты, а временный владелец – текущие. Стороны могут предусмотреть своим соглашением другой вариант, например, возложить на арендатора обязанность по проведению также и капитального ремонта с зачётом затрат в счёт арендной платы по договору.

В первом приближении, человеку, который не погружён в проблему, может показаться, что всё выглядит просто и прозрачно, что законодатель эффективно отрегулировал данный вопрос, и ни у одного из участников сделки по аренде недвижимости не должно возникнуть никаких проблем в этих отношениях. Но на деле кроется очень большая проблема в подзаконных актах, если быть точнее – в отсутствии актуальных и подробных методических документов.  

2. Какими нормативными актами регулируется распределение ремонтных работ по зданиям или сооружениям на капитальный и текущий ремонт

Очевидно, что чёткое и однозначное распределение видов ремонтных работ на категории «Капитальный ремонт» и «Текущий ремонт», принципы такого распределения, подходы в назначении сроков проведения работ должны содержаться в специализированных отраслевых методиках, справочниках и положениях, издаваемых на уровне Правительства РФ или Минстроя РФ. А таких специальных нормативных документов на сегодняшний день не издано. Вероятная причина состоит в разнообразии современных зданий, сооружений, строительных конструкций, инженерных систем, оборудования и материалов. Довольно затруднительно с методической точки зрения разработать универсальные правила и справочники, подходящие всем без исключения объектам капитального строительства. Но потребность существует. Её актуальность обоснована регулярными спорами по рассматриваемому базису в двух направлениях:

  • Когда и как (на основании каких факторов, в каком объеме, с какой периодичностью) принимается решение о проведении текущего или капитального ремонта.
  • Как принимается решение об отнесении одних видов и объемов работ к текущему ремонту, а других – к капитальному ремонту.

Проблема создается самими участниками арендного соглашения; не смотря на свободу договора и прямые подсказки законодательного органа в тексте Гражданского кодекса, стороны обычно не включают в текст договора надлежащее описание условий по двум указанным вопросам.

В связи с отсутствием современных документов, судебные органы и назначаемые ими строительные эксперты вынуждены использовать в работе по рассматриваемым спорам два нормативных документа, унаследованных российской строительной отраслью с советского времени.

  • Нормы проектирования «ВСН 58-88(р) Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта, и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» введены в действие 01.07.1989 года.
  • Методическая документация «МДС 13-14.2000 Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» утверждена 29.12.1973 года.

Хотя эти документы на практике и применяются практически всегда, они обладают существенными недостатками:

  • Документы разработаны несколько десятилетий назад, они составлены по отношению к тем видам строительных конструкций, инженерного оборудования и работ, которые были актуальны давно. В этих источниках нет ничего в отношении современных технологий, современных инженерных систем, комплектующих и современных материалов.
  • Одни и те же виды работ, согласно этим источникам, могут выполнятся как при текущем ремонте, так и при капитальном ремонте (например, об этом прямо написано в п.3.9 МДС 13-14.2000). В частности, замена смесителей в умывальнике, покраска стен, перекладка плитки возможны как при текущем, так и при капитальном ремонте.
  • В документах не регламентируется строго периодичность проведения капитального и текущего ремонта. Делается ставка на планирование, которое полностью отдается на откуп эксплуатирующей организации; критерии принятия решения о сроках начала того или иного вида ремонта весьма размытые. Для тех ситуаций, когда финансирование любого ремонта осуществляется одним и тем же лицом, это не критично. Но, согласитесь, совершенно другое дело, когда стороны несут бремя расходов по разным категориям ремонтных работ. Совместное долгосрочное планирование текущего и капитального ремонта сторонами арендного договора – явление кране редкое и почти невозможное. Вот почему следует говорить о слабом нормативном регулировании рассматриваемого аспекта отношений арендатора и арендодателя.

Кроме того, сама легитимность использования вышеуказанных источников довольно спорна. Речь именно об обязательном исполнении. В довершение всего постановлением Правительства Российской Федерации от 16.11.2020 N 1850 второй из перечисленных документов был отменён, как и многие другие советские документы в рамках регулярной гильотины Минюста РФ. Означает ли это, что готовится к выходу актуализированный и переработанный нормативный акт по этой теме, мы узнаем позже, но пока констатируем, что в арендных отношениях существует такая досадная правовая неопределенность.

Почти двадцать лет назад Госстроем РФ были утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда» (утв. от 27.09.2003 года постановлением №170). В них регламентируется проведение в том числе текущего и капитального ремонта жилых зданий. Но этот документ унаследовал все недостатки от рассмотренных советских нормативных актов. К тому же он относится только к жилому фонду.

Современные попытки отрегулировать понятия «капитальный ремонт» и «текущий ремонт» пока не заходили далее выдачи очередной версии толкования этих фраз. Так, «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004» (была обновлена приказом Минстроя от 16.06.2014 года №294/пр, окончательно отменена приказом Минстроя России от 06.10.2020 года №592/пр) под текущим ремонтом предполагала систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей. Под капитальным ремонтом подразумевались работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

В п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса (в редакции после принятия Федерального закона от 18.07.2011 года №215-ФЗ) содержится такое толкование капитального ремонта: «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов». Отдельный смеситель в санузле – это ведь элемент инженерной системы водоснабжения; а смена светильника в помещении – это ведь восстановление системы электроосвещения. Выходит, это всё – капитальный ремонт, а не текущий? К слову, для текущего ремонта в Градостроительном кодексе толкования нет до сих пор, хотя он и упоминается в такой важной главе, как «Эксплуатация зданий, сооружений» (глава 6.2 ГрК РФ).

Чиновники Минстроя неоднократно выпускали письма с толкованием терминов, о которых идёт речь. Один из наиболее свежих примеров – письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 27.02.2018 года №7026-АС/08, где за подписью заместителя директора департамента градостроительной деятельности и архитектуры А.Ю. Степанова указано: «определять виды ремонта (текущий или капитальный) и различия между ними обязаны технические службы учреждения путем разработки в рамках системы планово-предупредительных ремонтов соответствующих нормативных документов». То есть сохраняется переложение инициативы по принятию решения на технических специалистов арендатора и/или арендодателя. Иными словами, создается огромная возможность для участников арендной сделки не договориться по этому вопросу и войти в состояние строительного спора. Характерный пример из практики ООО «ИнженерАль – Эксперт» — это судебный спор по техническому состоянию здания «Урал-Отеля» в г. Екатеринбурге. В этом же письме от А.Ю. Степанова содержаться наиболее разумные, на наш взгляд, объяснения принципиальной разницы между капитальным и текущим ремонтом. По мнению Минстроя, текущий ремонт:

  • устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе ежедневной эксплуатации;
  • профилактические мероприятия (уход) за объектом, снижающие его физический износ (подразумеваются мероприятия по эксплуатационному техническому обслуживанию и замене расходных материалов);
  • при проведении текущего ремонта объект не выбывает из эксплуатации;
  • технические характеристики здания и сооружения не меняются..

При этом капитальному ремонту свойственно:

  • восстановление утраченных технических характеристик объекта в целом;
  • вероятный временный вывод объекта из эксплуатации (в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья пользователей, а также в связи с временной неработоспособностью здания или сооружения в целом и отдельных его частей).

С нашей точки зрения, даны правильные, но недостаточные рекомендации и подходы для обеспечения ясности в этом вопросе. Кроме того, все письма такого рода не являются нормативными актами. Судебные органы не смогут воспользоваться этими рекомендациями для вынесения решения без помощи квалифицированных судебных строительных экспертов. Это даёт сторонам, имеющим цель переложить бремя ремонтных расходов на своих контрагентов, возможность надеяться на желанный для них исход правового конфликта.

3. Правовые риски в договорах аренды недвижимости в вопросах капитального и текущего ремонта.

В чём причины стремления истолковать в свою пользу распределение работ на капитальный или текущий ремонт? Какие еще есть скрытые риски в этом контексте? Есть несколько сценариев, когда стороны должны уделять этому вопросу наибольшее внимание.

Согласно п.1 ст.616 ГК РФ, не проведение капитального ремонта арендодателем позволяет арендатору, по его выбору:

  • Потребовать расторжение договора и компенсацию причиненных убытков.
  • Потребовать снижение арендной платы.
  • Произвести капитальный ремонт и взыскать расходы, либо зачесть их в счёт арендной платы.

Права арендующей стороны очень похожи на варианты, перечисленные в п.1 ст.612 ГК РФ. Но существенная разница состоит в том, что ст.616 применяется ко всем техническим недостаткам, как явным, так и скрытым (п.2 ст. 612 не распространяется на ст.616). Недовольный состоянием объекта арендатор, который по своей ошибке или нерасторопности не сумел воспользоваться правами, указанными в ст.612 и ст.614 ГК РФ, а также не желающий воспользоваться правом, указанным в ст.620 ГК РФ, может попытать свою удачу в защите интересов по ст.616 ГК РФ. Проблема в том, что если договором не указаны сроки и объемы проведения капитального ремонта (как в большинстве арендных договоров), то на этом пути возникнут две преграды в виде оговорок о неотложной необходимости и о разумных сроках проведения капитального ремонта. Что такое «разумные сроки», и как они определяются, не указано ни в законодательстве, ни в подзаконных нормативных актах, как было описано ранее. Сторона собственника, действуя по своему усмотрению, может всячески откладывать проведение капитального ремонта, а также не согласовывать проведение капитального ремонта силами арендатора (напомним, что по мнению судов такое согласие относится к обязательным условиям для подтверждения собственником готовности компенсировать расходы на капитальный ремонт или зачесть затраты в счёт арендной платы).

Судебная практика показывает, что арендатор не сможет приостановить арендные платежи, как и обратиться в суд с понуждением арендодателя провести капитальный ремонт, поскольку эти способы защиты прав не предусмотрены пунктом 1 ст. 616 ГК РФ, что является упущением законодательства, на наш взгляд. Временный владелец будет вынужден расторгать договор аренды. Также он может требовать уменьшение арендной платы и продолжить пользование объектом в плохом техническом состоянии. Либо арендатор может рискнуть и выполнить капитальный ремонт за счёт своих средств и попытаться взыскать в судебном порядке затраты. Но в этом варианте рассчитывать на успех можно только при наличии доказательств неотложной необходимости проведения капитального ремонта. Критериев оценки необходимости на предмет её неотложности не существует. Поэтому всё останется на усмотрение суда, нет никакой заведомой ясности в правовых перспективах разрешения такого спора. Признает ли суд, что неоднократные и систематические протечки крыши создают неотложную необходимость для проведения её капитального ремонта, или собственнику объекта удастся убедить суд, что заделка мелких повреждений в гидроизоляционном ковре кровли – это состав работ по текущему ремонту, который возложен на арендатора? Заранее с полной уверенностью никто не ответит.

Гражданский кодекс допускает также ситуации, в которых за проведение капитального ремонта отвечает арендатор. Для этих случаев в ст.619 предусмотрено право собственника недвижимости обратиться в суд за расторжением договора аренды, если арендующее лицо не осуществляет ремонт в разумный срок (при условии, что договором этот срок не предусмотрен). Арендодатель будет вынужден также доказывать, что разумный срок настал в условиях отсутствия нормативных актов, четко регулирующих сроки проведения капитальных ремонтов.

Ожесточённые споры в отношении распределения видов и объемов работ на категории «капитальный ремонт» и «текущий ремонт» происходят также после окончания периода действия договора аренды. Вполне вероятно, что недвижимость, возвращенная собственнику после длительной аренды, будет иметь технические недостатки. Остро стоит вопрос о том, кто будет финансировать восстановительные мероприятия. Арендатор обычно занимает позицию (в ряде случаев довольно обоснованную), что проведение таких видов работ и в таких объемах относится к капитальному ремонту, то есть к обязанностям арендодателя. Собственник объекта имеет возможность обратиться в суд с требованием о понуждении бывшего арендатора выполнить ремонт и устранить спорные технические недостатки, либо взыскать убытки, обусловленные проведением этих работ силами арендодателя. В случае выплаты страхового депозита при заключении арендного договора, собственник произведет удержание этой суммы.

Итак, существенное противоречие, на основе которого формируется строительный спор, лежит в двух направлениях:

  • К какой категории работ – текущий или капитальный ремонт – должны относится мероприятия по устранению конкретных технических недостатков арендованной недвижимости.
  • Когда должен быть выполнен капитальный ремонт: наступил ли разумный срок, имеется ли неотложная необходимость.

Рассмотрение всех обстоятельств, необходимое для получения ответов на данные вопросы, составляет предмет разбирательств в пределах рассматриваемого базиса арендных споров.

4. Позиции сторон в отношении распределения работ на текущий и капитальный ремонт.

Инициатором судебного спора по описываемому базису могут являться как арендатор, так и арендодатель. Доводы сторон будут очень зависеть от конкретного условия договора – кто отвечает за капремонт.

  1. Имеющиеся технические недостатки арендованной недвижимости таковы, что существует неотложная необходимость выполнения капитального ремонта. Разумный срок для этого уже настал в связи с ухудшением состояния объекта. Это доводы арендатора, когда капитальный ремонт должен выполняться арендодателем. Если же договором или законом обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендующую сторону, то эту позицию, наоборот, занимает собственник недвижимости.
  2. Разумный срок для проведения капитального ремонта еще не настал. Неотложной необходимости в выполнении капитального ремонта нет. Обычно эту позицию занимает собственник помещения, здания или сооружения. Но при установлении арендатора ответственным лицом за капитальный ремонт, именно он будет занимать эту позицию в споре.
  3. Мнение арендатора состоит в том, что спорные технические недостатки арендованной недвижимости по своим объемам и характеру таковы, что они должны устраняться в составе капитального ремонта.
  4. Доводы собственника объекта: объект обладает физическим износом, неисправностями и повреждениями, которые произошли (накоплены) в результате не проведения своевременного текущего ремонта и надлежащего технического обслуживания. Имеющиеся проблемы должны устранятся в составе работ по текущему ремонту.

Правовая неопределённость конфликта создается:

  • отсутствие надлежащей нормативно-методической базы по явному распределению ремонтно-строительных работ на различные категории;
    устоявшийся на практике принцип самостоятельного определения эксплуатирующими организациями и собственниками объектов не только периодичности текущих и капитальных ремонтов, но и факторов принятия решений о наличии или отсутствии необходимости в таком ремонте.

Поскольку судьи, рассматривающие такие споры, не обладают специальными знаниями в области технического обслуживания и проведения ремонтов зданий и сооружений, они будут полагаться преимущественно на результаты судебных строительных экспертиз.