1/19/2022

Используется ли арендованный объект по назначению.

1. Значение факта извлечения пользы из арендованного объекта.

Факт использования арендованного объекта по назначению крайне важен в спорах, связанных с его недостатками. Арендатор получает права, предусмотренные п.1 ст.612 и ст.620 ГК РФ, только в том случае, если им были выявлены какие-то проблемы с арендованным имуществом, полностью или частично препятствующие пользованию им. Судебная практика показывает, что если арендующая сторона, не смотря на сделанные заявления по поводу невозможности использования недвижимости, продолжает извлекать из неё пользу, то арендатор не в праве требовать на этом основании расторжение договора, безвозмездное устранение недостатков имущества или возмещение его расходов по ликвидации проблем. Если, например, не смотря на неудовлетворительный температурно-влажностный режим в цехе, арендующая организация не останавливает производство и осуществляет свою обычную деятельность, пусть и расходуя на это дополнительные средства, собственник неблагополучного помещения может ссылаться на это обстоятельство.

Для такого арендатора остается лишь право требовать уменьшение арендной платы в соответствии с п.4 ст.614, при наличии доказательств об ухудшении условий пользования. Это в равной степени распространяется также на ситуацию отсутствия какой-либо технической документации на здание или сооружение.

Судебные органы в данном случае не учитывают то, как используется арендованный объект: по назначению, указанному в договоре, или нет. Важен сам факт извлечения пользы. Зато нецелевое использование объекта может являться основанием для спора, инициированного теперь уже со стороны собственника объекта. Пользование помещением, зданием или сооружением в целях, не предусмотренных договором аренды (либо не в соответствии с его назначением – когда в тексте договора не указаны цели использования), является, по мнению судов, существенным нарушением арендных отношений и основанием для расторжения договора по требованию арендодателя по ст.619 ГК РФ.

Фактическое использование арендованной недвижимости по его целевому или нецелевому назначению, извлечение пользы из владения им – это предмет разбирательств в составе описываемого базиса строительных споров. В основе базиса лежит противоречие в оценке факта пользования объектом.

2. Позиция арендатора по обстоятельствам извлечения пользы из объекта.

В зависимости от контекста, доводы арендатора могут сводится к одному из двух вариантов:

  • Объект невозможно использовать по назначению (было невозможно использовать на определенную дату) полностью или частичною. В связи с этим, отсутствует факт пользования им, как и факт извлечения иной пользы из владения им (для ситуаций, когда инициаторов спора является арендатор).
  • Объект фактически используется в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды (для случаев, когда инициатором спора является арендодатель).

3. Позиция арендодателя по обстоятельствам извлечения пользы из объекта.

Аргументы собственника недвижимости сводится к одному или сразу к двум вариантам:

  • арендатор фактически использует (использовал на определенную дату) арендованный объект, извлекает (извлекал) из него пользу, то есть его текущее техническое состояние не препятствует полному или частичному пользованию им;
  • арендующая сторона нарушила условия договора и положения ст.615 ГК РФ, так как применяет арендованное имущество не по назначению, установленному в договоре.

Правовая неопределенность по данному базису формируется тем, что факт полного или частичного использования арендованного имущества на определенную дату не является очевидным и доказанным по умолчанию. Это также справедливо и для утверждения о нецелевом пользовании помещением, зданием или сооружением. Для проверки этих обстоятельств привлекаются строительные эксперты.